別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月15日　提出
川西 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川西 3-1 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　由紀   TEL. 
鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 川西市緑が丘１丁目２０７番
 ②地積(㎡) 842  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
台形
1:1.2		 田 住宅団地に近い田を中心とした熟成度の高い地域 北1m未舗装道路 水道、ガス、下水 山下

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   20 ｍ、西   40 ｍ、南   40 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 農地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   35.0 ｍ、規模　　        800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 道

路		 １ｍ未舗装道路 交通

施設		 山下駅北西方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の
　将来予測		 住宅団地に近い田を中心とした熟成度の高い宅地見込地地域であり、将来的には小規模宅地開発が行われるもの
と思料されるが、周辺における宅地需要が積極的とはいえず、今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 隣接地と併合し、転換造成後、戸建住宅の敷地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 台形　　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     18,500 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     15,200 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね川西市及び周辺諸都市郊外の圏域に存する宅地見込地地域であり、主な需要者は地元の住宅開発業
者である。川西市北部郊外の幹線道路背後に位置し、坂道等が多く利便性の劣る住宅団地縁辺部の宅地見込地地域にあ
って、周辺での宅地開発が積極的とはいえず、開発素地に対する需要は乏しいので、地価は下落傾向にある。転換・造
成後の宅地価格は、１区画１００万円台、新築戸建住宅で２０００万円台と思料される。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 住宅団地縁辺部に位置する比較的小規模な宅地見込地地域である。比準価格は、宅地見込地に係る現下の市況を反映し
た実証的な試算価格である。一方、控除後価格は、開発素地の分割・分譲等に係る投資採算性に基づき試算されている
点では理論的であるが、査定にあたり想定要素が介在しやや流動的となるため、比準価格に比べて説得力が劣る点は否
定できない。よって、控除後価格は参考程度に止め、実証的な比準価格を以て、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     18,800 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.6 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 川西市の人口は減少傾向である。



周辺は宅地化されつつある田を中心とした熟成度の
高い宅地見込地地域であるが、周辺住宅地需要が積
極的とはいえず、地価は弱含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 川西 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５１０５
国
-43		 川西市 畑   ほぼ整形 東0.6m道路、
中間画地

１低専

(50,100)
b ＯＲ５０５
国
-46		 三田市 宅地見込地   不整形 西6.2m市道、
東3m、南東3m、
三方路

｢調区｣ 

(60,100)
c １１０８

-10		 箕面市 畑   不整形 接面道路無、
無道路地

２住居
高度地区3種
(60,160)
d １１０５

-16		 茨木市 田   ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
19,643 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
19,643 		 100
[ 106.7]
18,410 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
18,400 
b (　　            )
7,998 		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  80.0]
9,918 		 100
[  54.4]
18,232 
18,200 
c (　　            )
4,831 		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  54.3]
9,110 		 100
[  48.2]
18,900 
18,900 
d (　　            )
30,250 		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]
30,038 		 100
[ 166.0]
18,095 
18,100 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.17		 画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -35.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.15		 画地　　　　 -32.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -55.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +70.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      18,500 円／㎡]
川西 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
51,600  （　   75.0 ％）
38,700 		 13,000  2,000  1,800  4,000  17,900 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  1.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　     15,983		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9524　     15,222		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 15,200 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ０５１０５
国
-15

     44,699 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[101.8]

     51,657 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     51,700 
b ０５１０５
国
-42

     49,008 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 92.1]

     51,662 

     51,700 
c ０５１０５
国
-48

     51,265 		 100
[100.0]		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]

     51,470 

     51,500 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -5.0 交通・接近   +2.0 環境　　　   +2.0
画地　　　  -15.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +3.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +4.0 環境　　　  -14.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +3.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -2.0 環境　　　   +2.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 51,600 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
川西

-16
47,500 		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.9]
51,687 		 [100.0]
100
51,700 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -1.0
交通・接近　　  +2.0
環境　　  -9.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 51,600 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   2,500 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　      28 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     20 ｍ、西     40 ｍ、南     40 ｍ、北     50 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 97 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　  3 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     15　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    123 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  25.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  26.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ　アスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水：道路側溝等　汚水：公共下
　水道に接続
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　特になし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊その他
　特になし
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月15日　提出
川西 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川西 3-1 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　熊谷　有剛   TEL. 
鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 川西市緑が丘１丁目２０７番
 ②地積(㎡) 842  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
台形
1:1.2		 田 住宅団地に近い田を中心とした熟成度の高い地域 北1m未舗装道路 水道、ガス、下水 山下

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   20 ｍ、西   40 ｍ、南   40 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 農地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   35.0 ｍ、規模　　        800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 道

路		 １ｍ未舗装道路 交通

施設		 山下駅北西方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の
　将来予測		 住宅団地に近い田を中心とした熟成度の高い宅地見込地地域であり、将来的には小規模宅地開発が行われる蓋然
性を有するが、隣接する住宅地の需要が相対的に弱く、地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 隣接地と併合し、転換造成後、戸建住宅の敷地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 台形　　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     18,500 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     15,200 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪神間の宅地見込地又は分割利用が可能な面大地を含む圏域で、想定される主な需要者は地元を中心と
する宅地開発が得意な宅地開発業者や、戸建分譲を目的とした工務店等の建築会社である。郊外立地で、かつ開発造成
リスクの伴う宅地見込地に対する開発業者の需要は乏しく、地価は下落傾向にある。転換・造成後の宅地価格は、１区
画６００～７００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円台である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 上記により、比準価格と控除後価格を求めた。比準価格は取引事例が乏しい中での査定であるが、宅地見込地の現在の
市場状況を十分に反映した実証的な価格である。他方、控除後価格は、投資採算性に基づき試算した理論的な価格であ
るが、その査定には想定要素が介在するため、客観性の面で比準価格より劣るものと判断する。従って、本件では控除
後価格は参考に留め、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     18,800 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.6 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 当市の人口は微減傾向にある。キセラ川西周辺の繁
華性・利便性が向上し、市北部ではマルチテナント
型大型物流施設の開発が進んでいる。

住宅団地に近い田を中心とした熟成度の高い宅地見
込地地域であるが、需要は弱含みで推移している。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 川西 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５１０５
国
-43		 川西市 畑   ほぼ整形 東0.6m道路、
中間画地

１低専

(50,100)
b １０１０５
国
-31		 川辺郡猪名川町 畑   ほぼ長方形 南西8m県道、
中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
c １０１０４
Ｙ
-1		 川辺郡猪名川町 原野   ほぼ整形 南東4m町道、
西4m、角地

１低専

(60,80)
d ＯＲ５０５
国
-46		 三田市 宅地見込地   不整形 西6.2m市道、
東3m、南東3m、
三方路

｢調区｣ 

(60,100)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
19,643 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
19,643 		 100
[ 106.7]
18,410 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
18,400 
b (　　            )
10,753 		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]
10,688 		 100
[  58.6]
18,239 
18,200 
c (　　            )
15,766 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 103.0]
15,307 		 100
[  79.2]
19,327 
19,300 
d (　　            )
7,998 		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  80.0]
9,918 		 100
[  54.4]
18,232 
18,200 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -30.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.17		 画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -35.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      18,500 円／㎡]
川西 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
51,500  （　   75.0 ％）
38,625 		 13,000  2,000  1,800  4,000  17,825 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  1.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　     15,916		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9524　     15,158		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 15,200 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ０５１０５
国
-15

     44,699 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[104.8]

     50,178 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     50,200 
b ０５１０５
国
-24

     64,353 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[122.2]

     52,662 

     52,700 
c ０５１０５
国
-48

     51,265 		 100
[100.0]		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]

     51,470 

     51,500 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -5.0 交通・接近   +2.0 環境　　　   +5.0
画地　　　  -15.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +3.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近   +5.0 環境　　　  +20.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -2.0 環境　　　   +2.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 51,500 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
川西

-16
47,500 		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.9]
51,687 		 [100.0]
100
51,700 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -1.0
交通・接近　　  +2.0
環境　　  -9.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 51,500 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   2,500 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　      28 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     20 ｍ、西     40 ｍ、南     40 ｍ、北     50 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 97 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　  3 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     15　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    123 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  25.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  26.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ　アスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水：道路側溝等　汚水：公共下
　水道に接続
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　特になし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊その他
　特になし