別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 川西 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -32 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　今川　健   TEL.

鑑定評価額 5,990,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市下財町１３番１８ ｢下財町６－２３｣ ②地積 　(㎡) 95   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 山下 770m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 山下駅北西方 770m 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な戸建住宅が多い古くからの住宅地域である。地域要因に大きな変動は無く、需給関係は現状を維持して おり、地価は横ばい基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川西市内のうち能勢電鉄沿線に存する住宅地域である。需要者の属性としては圏内に地縁性を有する一次 取得者が中心で、川西市内の居住者が多い。小規模住宅を中心に一部併用住宅等も混在する既成の住宅地域であり、市 外からの引き合いは少なく、当該地域の需給は現状を維持している。土地は１，０００万円までであり、新築の戸建物 件は総額で２，０００～２，５００万円程度での取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の戸建住宅用地の取引が中心で、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。また、 対象標準地は画地規模が小さく、経済合理的な経営が可能な賃貸共同住宅の想定は困難であるため、収益還元法の適用 を断念した。比準価格は、同一需給圏内の類似する地域から信頼性の高い取引事例を収集して試算しており実証的な価 格であるといえる。以上より、比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [117.2] [103.0] 100 62,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川西市は阪神間のベッドタウンで人口は微減 、高齢化率は上昇傾向にある。利便性が良好 な地域や中北部ニュータウンにて需要が高ま っている。 地域要因に目立った変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％