別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 川西 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -31 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　玉井　嘉彦   TEL.

鑑定評価額 4,670,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市一庫２丁目９７番 ｢一庫２－１２－２｣ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 と農地等が混在する 住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 日生中央 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 日生中央駅南東方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅、農家住宅と農地等が混在する住宅地域であり、概ね現状のまま推移すると予測する。当 該地域周辺の需要は限定的ながらも概ね均衡しており、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね川西市北部・猪名川町南部の能勢電鉄沿線の住宅地域である。需要者は市内居住者や地縁性を有す る川西市と周辺市町の居住者で、一次取得者が中心である。北部郊外に位置し、一般住宅のほか農家住宅や農地等が混 在する利便性が劣る住宅地域で、その需要は限定的ではあるが安定傾向にある。土地は５００万円程度、新築戸建住宅 は２，５００万円前後が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅、農家住宅と農地等が混在する住宅地域で、自己使用が中心であり、賃貸需要は乏しく、経済合 理的な賃貸経営が困難なため、収益価格は試算していない。快適性を重視する住宅地域であるため、自己使用目的で取 引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められる。したがって、比準価格をもって鑑定評価 額を上記のとおり決定した。なお、下記代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [174.4] [100.0] 100 41,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地の地価は、やや下落傾向からやや 上昇傾向まで地域ごとにばらつきがある状況 にあるが山手の下落地点の減少が顕著である 。 一般住宅、農家住宅と農地等が混在する住宅 地域であり、地価は値ごろ感もあり、横ばい 傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％