別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 川西 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -23 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　岡田　忠純   TEL.

鑑定評価額 8,640,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市東久代１丁目２２０番４ ｢東久代１－７－１４｣ ②地積 　(㎡) 96   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、空地等が混在する 住宅地域 西3m市道 水道、ガス、下水 北伊丹 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北３ｍ市 道 交通 施設 北伊丹駅北方 680m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパート、空地等が混在する住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価 は上昇傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ福知山線及び阪急伊丹線沿線の住宅地域。需要者の中心は周辺あるいは沿線の事業所に通う川西市 内や伊丹市内の居住者が多い。散発的な建売住宅の供給はあるが、街路の系統・連続性等に劣り、販売価格は市内南部 でも割安。総額を抑えたい１次取得者層の需要を集め、地価動向は上昇傾向。土地は１，０００万円前後、新築戸建住 宅の総額は２，０００～３，０００万円台が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件も散見されるが自用目的の取引が中心であり、また敷地面積の点からも経済合理的な賃貸住宅の建築が困難で あるため、収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域で、主たる需要者は近隣の取引相場を指標に意思 決定するのが通常である。よって、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [103.0] 100 [180.3] [100.0] 100 89,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、新設住宅着工戸数は前年度 比で減少。キセラ川西地内に新病院となる「 川西市立総合医療センタ－」が開院。 一般住宅、アパート、空地等が混在する住宅 地域で、地域要因に変動はないが、総額を抑 えたい１次取得者層の需要を集め、地価は上 昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％