別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 川西 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -22 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　福西　理祐   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市けやき坂１丁目７番４ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 川西能勢口 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．２ ｍ市道 交通 施設 川西能勢口駅北西方 5.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、地域要因に変動はなく今後も現状のまま推移するものと予測す る。底値感から、地価は当面堅調な動きを継続するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川西市北部バス圏の住宅地で、需要者の属性は川西市及び隣接市町に在住する若年サラリーマン層が中心 である。緑豊かな郊外にあって住環境は良好であるが、団地内に中・高校や大型店舗がないため選好性が相対的に劣る ものの、値頃感から一定の需要が認められ、地価は上昇傾向にある。取引の中心となる価格帯は、土地は１，０００万 円台、新築戸建は３，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅用に開発された第１種低層住居専用地域内の土地であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではな いこと等から収益還元法は適用しなかった。取引は自用目的が中心で、市場参加者は周辺の取引価格を指標に意思決定 を行うことから、実証的な比準価格を標準として上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地を規準とした価 格との均衡性も保たれていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,800 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [103.0] 100 56,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川西市北部ニュータウンの住宅地需要は全体 としては堅調に推移している。 大規模に開発された戸建住宅地域であり、地 域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％