別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 川西 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -20 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　誠   TEL.

鑑定評価額 6,210,000 円  １㎡当たりの価格 97,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市滝山町２４０番４ ｢滝山町１１－７｣ ②地積 　(㎡) 64   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南4.5m私道 水道、ガス、下水 滝山 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        65 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ私道 交通 施設 滝山駅西方 150m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、地域要因に変化はなく今後も現状のまま推移するものと予測する。 駅に近い立地条件等から一定の需要が認められ、地価水準は横這いから微増傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、能勢電鉄沿線の住宅地域で、概ね川西市の圏域である。想定される主な需要者は、川西市に地縁性を有 する者で、一次取得者層等が中心となる。近隣地域は小規模住宅が多い既成住宅地域であり、周辺街路の連続性はやや 劣るが、最寄駅に近い立地条件等から需要は底堅く、地価は概ね横ばいから微増傾向で推移している。市場の中心価格 帯は、土地で６００～１，０００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的か つ説得力のある価格である。対象地域は自用の小規模一般住宅を取引の中心とする地域であり、対象地地積も過小なた め合理的な賃貸住宅経営は困難である。よって本件では収益還元法の適用を断念した。以上より、比準価格を標準とし 、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [101.0] 100 [100.7] [103.0] 100 97,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川西市の人口は微減傾向にある。南部の平坦 ・駅徒歩圏の住宅地域の需要は相対的に強め であり、中北部の住宅地域も需要は堅調であ る。 地域要因に大きな変化はない。最寄駅に近い 住宅地域であり、需要は底堅く、地価は横ば いから微増傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％