別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 川西 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -19 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　森岡　高司   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 56,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市水明台２丁目２番３１ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 平野 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北６ｍ 市道 交通 施設 平野駅北西方 2.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が整然と建ち並ぶ郊外の住宅地域として概ね成熟した状態にある。地域に特段の影響を与える要 因も見られないため、今後も当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川西市を中心に隣接市の一部に及ぶ住宅地域である。能勢電鉄及び阪急宝塚線沿線の住宅のエンドユーザ ーが需要の中心であるが、郊外の閑静な住環境を嗜好する同一需給圏外からの需要者の転入も散見される。周辺の生活 幹線道路を中心に店舗等の生活利便施設も充実しているほか、近年では値頃感から需要者の裾野が広がっており、地価 は回復基調にある。需要の中心価格帯は土地で１，０００万円強、新築戸建分譲で３，０００万円までが目安となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模戸建住宅を標準とする地域であり、居住の快適性や利便性を基に価格が形成される地域である。その ため、収益性から価格を試算する収益還元法の適用を断念したものであるが、その地域性から取引は自用目的のものが 支配的である。よって、比準価格の有する規範性は高いものと判断し、比準価格を採用し、前年価格からの検討を踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　川西 -12                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     55,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の良い住宅地の需要は堅調であるが、 世界情勢や物価高の影響等、景気動向への懸 念も見られ、需給関係を注視する必要がある 。 バス圏内に存する住宅地域であるが、居住環 境や生活利便性に難はなく、値頃感も見られ ることから、需給は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％ +1.8 ％