別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 川西 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -16 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　玉井　嘉彦   TEL.

鑑定評価額 7,740,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市緑が丘１丁目１３４番６ ｢緑が丘１－１５－１０｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 西5m市道 水道、ガス、下水 山下 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 山下駅北西方 900m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域であり、概ね現状のまま推移すると予測する。川西北 部の住宅地の需要は値頃感から持ち直しており、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急宝塚線及び能勢電鉄沿線の川西市郊外の住宅地域並びに隣接市町郊外のニュータウンを含む住宅地 域である。需要者の中心は市内及びその周辺居住者で、大阪や神戸等の都心部への通勤者が大半を占める。大規模住宅 団地内にあり、団地の高齢化が進行しているが、地価は値頃感もあり概ね横ばい傾向にある。土地は１，０００万円程 度まで、新築戸建住宅は２，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域で、自用目的での取引が多く、仮に戸建賃貸住宅が存在した としても転勤等の事情に基づく一時的なもので、経済合理的な賃貸経営が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用 を断念した。主な需要者は、自己居住目的の個人で、近隣の取引相場を指標に意思決定するのが通常であり、規範性の ある取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,800 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [119.9] [100.0] 100 47,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地の地価は、やや下落傾向からやや 上昇傾向まで地域ごとにばらつきがある状況 にあるが山手の下落地点の減少が顕著である 。 中規模一般住宅が多い市北部の住宅地域であ り、地価は値頃感もあり概ね横ばい傾向であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％