別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 川西 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -6 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　上原　卓志   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市新田２丁目２６２番２９ ｢新田２－３－５｣ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗併用 住宅等が混在する住 宅地域 南4m県道 水道、ガス、下水 多田 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ県 道 交通 施設 多田駅西方 780m 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅、店舗併用住宅等が混在する住宅地域であり、今後も現況の居住環境を維持すると予測する 。当該地域の住宅地需要を踏まえ、地価水準は今後概ね緩やかな上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、能勢電鉄沿線の概ね川西市北部を圏域とする住宅地域である。需要者の中心は、川西市及び周辺市町の 居住者のうち周辺や都市部に通勤する勤労者世帯層である。旧集落に隣接しており、一般住宅のほか店舗、共同住宅、 事業所等が混在している。高齢化の進行や都心回帰傾向も見受けられるが、最寄駅は徒歩圏にあり、需要は底堅く推移 している。需要の中心価格帯は、土地で１，０００万円台前半程度、新築建売は３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、店舗併用住宅等が混在する住宅地域に存し、多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。自用目的での取引 が中心で、また地積が小さく、経済合理性に見合った賃貸経営が可能となる建物の建設が困難であると判断したため、 収益還元法の適用は行わなかった。従って、居住の快適性が重視される住宅地域であるため、代表標準地との検討を踏 まえつつ、実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 85.9] [103.0] 100 85,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] これまで日銀による異次元の金融緩和等によ り不動産市況は支えられてきたが、他方、物 価や金利の上昇等による実体経済への影響に は注視を要する。 一般住宅、店舗併用住宅等が混在する住宅地 域で、一次取得者層を中心とした実需にこれ まで支えられ、需給関係は比較的底堅く推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％