別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 川西 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -5 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　上原　卓志   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市緑台２丁目１番４５ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 平野 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 平野駅西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後も現況の住環境を維持すると予測する。 当該地域の住宅地需要を踏まえ、地価水準は今後概ね上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、能勢電鉄沿線の概ね川西市を圏域とする住宅地域である。需要者の中心は、同市居住者を中心に大阪方 面を通勤圏としている一次取得者層がその多くを占める。最寄駅までやや距離を有するほか、坂道が多く利便性に劣る が、住環境は良好で一定の需要が認められることから、川西市北部の住宅団地の需要は堅調で、地価は上昇基調で推移 している。取引の中心価格帯は、土地で１，０００万円台半ば程度、新築建売は３，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地区計画により低層住宅地区Ａに位置する中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域に存し、多数の信頼性のある 取引事例を収集し得た。戸建住宅用に開発された郊外の住宅団地内にあって、自用目的での取引が中心で経済的に賃貸 事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用は行わなかった。従って、居住の快適性が重視される住宅地域で あるため、代表標準地との検討を踏まえつつ、実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,800 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [ 81.8] [102.0] 100 70,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] これまで日銀による異次元の金融緩和等によ り不動産市況は支えられてきたが、他方、物 価や金利の上昇等による実体経済への影響に は注視を要する。 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地 域で、最寄駅からやや距離を有するものの住 環境は概ね良好であり、需給関係は堅調に推 移する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％