別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 川西 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -4 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　福西　理祐   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市大和東３丁目９番１４ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 畦野 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 畦野駅北東方 800m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、地域要因に変動はなく今後も現状のまま推移するものと予測す る。高齢化が進み売り物件が多いが、最近は値ごろ感から需要も旺盛で、地価は堅調に推移すると予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、能勢電鉄沿線で川西市北部及び猪名川町南部に開発された大規模ニュータウンの住宅地の範囲である。 需要者の中心は阪神間の企業に勤務する若年給与所得者層が多くを占める。中規模の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とし た住宅地域であり居住環境は良好で、最寄駅まで徒歩圏にあるため、需要は旺盛で地価は回復基調にある。中心となる 価格帯は、土地については１，４００万円程度、新築戸建住宅は３，４００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅用に開発された第１種低層住居専用地域内の土地であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではな いこと等から収益還元法は適用しなかった。取引は自用目的が中心で、市場参加者は周辺の取引価格を指標に意思決定 を行うことから、実証的な比準価格を標準として上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地を規準とした価 格との均衡性も保たれていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,800 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [ 96.8] [103.0] 100 60,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川西市北部ニュータウンは、値ごろ感から急 激に需要が回復しており、地価には力強い動 きが覗える。 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住 宅団地で地域要因に変動はない。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％