別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 川西 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -1 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　堀田　勝己   TEL.

鑑定評価額 23,200,000 円  １㎡当たりの価格 230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市花屋敷２丁目９１番１３ ｢花屋敷２－５－１５｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6m道路 水道、ガス、下水 雲雀丘花屋敷 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 接面街路は行き止まりの市管 理道路ではあるが、環境良好 な住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ道 路 交通 施設 雲雀丘花屋敷駅北東方 200m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も同様の地域環境を維持するものと予測する。高い選好性 に基づく堅調な需要を背景に、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    230,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は阪急宝塚線及びＪＲ福知山線の沿線で、概ね川西市、宝塚市等の圏域である。需要者の中心は、圏域内 居住者のほか、他地域からの流入もある。生活利便性と良好な居住環境とを兼ね備えるとともに、地域のネームバリュ ーもあることから、安定的な需要が認められる。土地は総額２０００万円台前半程度、新築戸建住宅は４０００万円程 度までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地は地積が小さく、経済合理性ある賃貸経営が成り立たないと判断されるため、収益還元法の適用を断念し た。したがって、本件においては、収益性よりも居住の快適性を重視する近隣地域の特性に基づく市場実態を反映した 比準価格を標準とし、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [103.0] 100 [ 71.2] [100.0] 100 228,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    227,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減傾向で高齢化も進展。南部 エリアや整備された住宅団地への需要は堅調 であるが、丘陵地等の需要は低迷し、二極化 が進行している。 中小規模戸建住宅が建ち並ぶ駅に近い住宅地 域で、環境も良好。需要は安定しており、価 格は緩やかな上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％