別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高砂 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 9-4 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井本　季伸   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 43,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市米田町米田字十人新田９５６番３ ②地積 　(㎡) 345   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 工場兼住宅 中小規模の工場、作 業所等が多い工業地 域 南10m市道 水道、下水 宝殿 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   170 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 宝殿駅南東方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 集積性が低い工場地域で、今後も当該地域に影響を与えるような変動要因は見当たらず現状を維持するものと思 われる。しかし、円安による工場の国内回帰や流通網の見直し等により価格水準は底堅い。 (3)最有効使用の判定 工場住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高砂市及び臨海部の周辺市町の工業地域及び住工混在地域を範囲とする。住宅地域に隣接する工場地域で 工場の集積性は低い地域内にあり、需要者は地元企業や個人事業主を中心とする。大規模工場団地内の需要改善の波及 効果や流通網の見直し効果もあり、周辺の中小工場地の需要も改善している。しかし、取引件数が少ない上に個別的な 諸事情が介在している場合も多く、画地規模も様々で市場での中心となる価格水準は見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同種用途の取引事例の少ない住工混在地域内にある工場地で、画地規模が小さい上に賃貸市場が未成熟であることから 収益価格の試算はできなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、自己利用目的が主で信頼性のある取引事例に より求めた比準価格をもって鑑定評価額とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,900 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [109.1] [100.0] 100 43,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少が続く。市街中心部の住宅需要は 安定、集落地域は弱く、二極化している。工 場地は播磨臨海工業地帯の一角を占め上昇基 調にある。 地域要因に格別の変動はない。背後に住宅地 域があり、関連産業の集積性は低い工業地域 であるが、工場地の需要は増加傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％