別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高砂 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 9-3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井上　基   TEL.

鑑定評価額 124,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市曽根町字砂川８８９番外 ②地積 　(㎡) 3,679   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ工業地域 西10.5m国道 水道、ガス、下水 曽根 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西     0 ｍ、南    25 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．５ｍ国道 交通 施設 曽根駅南東方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、既存国道沿いの工業地域として成熟しており、当面は現況を維持するものと思料する。また、地価 水準は、堅調な需要を背景として安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中播磨地域から東播磨地域にかけて位置する大中工業地域である。需要者の中心は、主として、製造業 を営む中堅事業者である。当該地域は、国道バイパスへのアクセスが良好な既存国道沿いに位置する工業地域であると ともに多くの背後地人口を抱えているため、堅調な需要が見込まれる。ただし、中規模工場地のみならず工場用地の取 引は個別性が強い傾向にあるため、需要の中心となる規模や価格帯は見出しにくい傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域においては、自用目的の取引が中心となっている。また、当該地域においては、賃貸市場が成熟しておらず、 類似する賃貸事例等の収集が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件おいては、取引市場に おいて実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記の手順により決定した鑑定評価額 は代表標準地から検討した価格と均衡を得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,900 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [140.3] [100.0] 100 33,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高砂市では、おおむね地価の横ばい乃至微減 傾向となっているが、一部の地域では上昇傾 向が見られる。 姫路バイパス近くの工業地域で操業環境等に 優れているため、堅調な需要が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％