別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高砂 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 9-2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　岡本　朋美   TEL.

鑑定評価額 5,230,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市荒井町新浜１丁目１６７７番 ｢荒井町新浜１－１－１｣ ②地積 　(㎡) 213,319   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 工場 大工場が建ち並ぶ臨 海の工業地域 南東9m市道、三方路 水道、ガス 荒井 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西   600 ｍ、南   250 ｍ、北   380 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　 500.0 ｍ、規模　　   200,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 荒井駅北西方 870m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場が建ち並ぶ工業地で、価格時点現在は新工場の建設・撤退等の動きは特に認められず、当面は現状を 維持しつつ推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は内陸部も含めた阪神・播磨地域一帯の工業地域。需要者の中心は地元有名企業や全国レベルの大企業であ る。圏内の大規模工場地では稀少性に着目して設備投資や新工場の建設等が比較的活発に行われており、特に物流関連 を中心に需要は底堅い動きを見せており、地価が大幅に上昇した地点も見られる。なお、取引は規模や立地条件、業種 等により価格水準がまちまちで、中心となる価格帯については見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場用地の標準的な賃貸市場は成立しておらず、収益還元法は不採用とした。比準価格については、内陸部も含めた播 磨地域一帯の広域的な範囲から事例を収集し、各事例について適切に補・修正を施して比準を行っており、地域性及び 市場性を反映した妥当性ある価格が得られた。以上より、本件では比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏 まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,900 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [192.3] [100.0] 100 24,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流関連を中心に企業の設備投資は概ね活発 で、特にＩＣ周辺や稀少性の高い立地条件の 物件は高値で取引されることも多く、総じて 需要は底堅い。 利便性の良い工業地として熟成しており、特 段の地域要因の変動は見当たらないが、大規 模工業地としての稀少性に対する潜在的需要 から地価は上昇。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +85.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％