鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高砂 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＹ５０５国 -13	高砂市		更地	（　）	ほぼ台形	南西35m国道、南東6m、角地		準工 (70,200)
b	ＯＴ５０５Ｙ -61	高砂市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西16m市道、北西15m、角地		１住居 (70,200)
c	ＩＨ５０５Ｙ -84	加古川市		更地	（　）	ほぼ整形	北東15.4m国道、中間画地		準住居 (60,200)
d	ＫＴ５０５国 -23	加古川市		貸家建付地	（　）	不整形	南西12m国道、中間画地		準住居 (60,200)
e	ＫＹ５０５国 -13	加古川市		更地	（　）	不整形	北東40m国道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,213	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	59,074	100 [ 73.4]	80,482	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	80,500
b	(　 ) 90,683	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	84,750	100 [ 107.2]	79,058		79,100
c	(　 ) 97,924	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	102,233	100 [ 128.7]	79,435		79,400
d	(　 ) 66,289	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	74,244	100 [ 92.1]	80,612		80,600
e	(　 ) 58,225	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	64,694	100 [ 82.0]	78,895		78,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,800 円／㎡]

高砂 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあって再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,201,030	1,619,263	5,581,767	4,871,550	710,217	（　0.9504） 674,990	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	14,999,778 円　　　　（　 41,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高砂 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	366 ㎡	12.5 m x 29.5 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、事務所は２戸（平均専有面積：５４㎡）、２階、３階：事務所は各階２戸（平均専有面積：５４㎡）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

ホール、階段等

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	120.00	90.0	108.00	1,868	201,744	5.0	1,008,720
							3.0	605,232
2～ 3	事務所	120.00	90.0	108.00	1,670	180,360	5.0	901,800
							3.0	541,080
～

～

～

計		360.00	90.0	324.00		562,464		2,812,320
								1,687,392

⑨年額支払賃料	562,464 円　×　12ヶ月　＝　 6,749,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 324.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,749,568 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　％　＝　　 337,478 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,844,090 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,812,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,717 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,687,392 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 330,223 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,201,030 円　　　　（　 19,675 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＴ５０５賃Ｙ　　　　-7	1,135 ( 1,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 77.0]	100 [100.0]	1,734	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,972 円/㎡　月額支払賃料（　 1,868 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＯＴ５０５賃Ｙ　　　　-8	1,813 ( 1,749)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,386
c	ＯＴ５０５賃Ｙ　　　　-10	1,213 ( 1,151)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,797

高砂 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	352,500 円	70,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	287,263 円	7,181,568　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 239,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 599,200 円	70,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,500 円	70,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,500 円	70,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,619,263 円　（　　　　　　 4,424 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,500,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,871,550 円（　　　　　 13,310 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,201,030 円
②総費用	1,619,263 円
③純収益　①－②	5,581,767 円
④建物等に帰属する純収益	4,871,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	710,217 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	674,990 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,844 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,999,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
高砂 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高砂 5-5

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　井上　基

TEL.

鑑定評価額

28,700,000 円

１㎡当たりの価格

78,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高砂市荒井町中新町８番２｢荒井町中新町８－１６｣				②地積　(㎡)	366 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2.5	事務所兼倉庫Ｓ3	店舗、事務所、併用住宅等が混在する商業地域	北西30m県道	水道、下水	荒井 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

荒井駅北東方

650m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、幹線道路沿いの商業地域となっており、商況は安定的である。今後も特段の変化も見られず、地価
水準は、横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高砂市及び周辺市町に位置する幹線道路沿いの商業地域にわたる。需要者は、地縁性のある中小事業者
または全国乃至圏域チェーン展開を行う法人である。近隣地域の主要街路については、広幅員かつ中央分離帯を有する
ため、繁華性が分断される懸念がある。需要は、地方都市においても比較的堅調であるが、今後の動向には注視が必要
である。なお、市場での需要の中心となる価格帯は、画地規模や事業規模により様々なため見出しにくい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の査定にあたっては、おおむね同一需給圏内の類似地域等にかかる適切な事例を選択し得た。一方、当該地域
の賃貸市場の成熟の程度は必ずしも高いとはいえず、収益価格はやや規範性に欠ける。よって、本件においては比準価
格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高砂市では、おおむね地価の横ばい乃至微減
傾向となっているが、一部の地域では上昇傾
向が見られる。

中央分離帯のある広幅員の県道沿いの商業地
域のため、集客が分散するきらいがある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高砂 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＭ５０５Ｙ -69	加古川市		更地	（　）	不整形	南西11m国道、南東1.2m、角地		近商 (80,300)
b	ＫＹ５０５Ｙ -85	加古川市		建付地	（　）	不整形	北9.3m市道、中間画地		近商 (80,300)
c	ＯＴ５０５Ｙ -61	高砂市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西16m市道、北西15m、角地		１住居 (70,200)
d	ＫＴ５０５国 -23	加古川市		貸家建付地	（　）	不整形	南西12m国道、中間画地		準住居 (60,200)
e	ＭＹ５０５国 -13	高砂市		更地	（　）	ほぼ台形	南西35m国道、南東6m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,204	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	120,515	100 [ 125.4]	96,104	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	96,100
b	(　 ) 78,577	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	88,967	100 [ 106.4]	83,616		83,600
c	(　 ) 90,683	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	84,750	100 [ 101.5]	83,498		83,500
d	(　 ) 66,289	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	74,244	100 [ 97.0]	76,540		76,500
e	(　 ) 50,213	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	59,074	100 [ 82.6]	71,518		71,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,000 円／㎡]

高砂 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地地域にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,814,830	1,486,561	5,328,269	4,608,970	719,299	（　0.9504） 683,622	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	15,191,600 円　　　　（　 41,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高砂 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	366 ㎡	12.5 m x 29.5 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の利用現況を勘案して１階フロア貸店舗・事務所、２階～３階区分貸事務所（各階２戸）とした。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の店舗兼事務所として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	120.00	90.0	108.00	1,811	195,588	5.0	977,940
							3.0	586,764
2～ 3	事務所	120.00	90.0	108.00	1,630	176,040	5.0	880,200
							3.0	528,120
～

～

～

計		360.00	90.0	324.00		547,668		2,738,340
								1,643,004

⑨年額支払賃料	547,668 円　×　12ヶ月　＝　 6,572,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 324.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,572,016 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　％　＝　　 525,761 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,478,255 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,738,340 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,193 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,643,004 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 311,382 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,814,830 円　　　　（　 18,620 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＹ５０５賃Ｙ　　　　-13	2,082 ( 2,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [150.0]	100 [ 80.0]	1,928	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,912 円/㎡　月額支払賃料（　 1,811 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＯＴ５０５賃Ｙ　　　　-10	1,213 ( 1,151)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	1,895
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高砂 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	266,800 円	66,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	280,161 円	7,004,016　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 239,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 566,900 円	66,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	66,700 円	66,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,700 円	66,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,486,561 円　（　　　　　　 4,062 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,700,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,608,970 円（　　　　　 12,593 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,814,830 円
②総費用	1,486,561 円
③純収益　①－②	5,328,269 円
④建物等に帰属する純収益	4,608,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	719,299 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	683,622 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,868 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,191,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,500 円／㎡）