鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高砂 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ５０５Ｙ -89	加古川市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東10m市道、北西4m、南西4m、三方路		２中専 (60,200)
b	ＫＴ５０５国 -22	加古川市		更地	（　）	不整形	南西13m国道、中間画地		１住居 (60,200)
c	ＫＹ５０５Ｙ -65	加古川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東17.5m国道、中間画地		工業 (60,200)
d	ＭＹ５０５国 -31	高砂市		建付地	（　）	長方形	北東16m県道、北西4.5m、角地		２住居 (70,200)
e	ＯＴ５０５Ｙ -61	高砂市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西16m市道、北西15m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,019	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	88,368	100 [ 89.3]	98,956	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	99,000
b	(　 ) 52,332	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	75,358	100 [ 80.2]	93,963		94,000
c	(　 ) 82,617	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,617	100 [ 86.1]	95,955		96,000
d	(　 ) 97,251	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	94,418	100 [ 95.1]	99,283		99,300
e	(　 ) 90,683	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	84,750	100 [ 86.5]	97,977		98,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,300 円／㎡]

高砂 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,382,762	3,617,923	14,764,839	12,517,200	2,247,639	（　0.9511） 2,137,729	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	48,584,750 円　　　　（　 52,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高砂 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	190 ％	931 ㎡	25.0 m x 40.0 m	前面道路：国道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗・事務所、２～３階は住宅を想定。

⑦有効率　 98.9 ％
の理由

共用部分を有する標準的な仕様とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	300.00	96.7	290.10	2,470	716,547	5.0	3,582,735
							3.0	2,149,641
2～ 3	住宅	300.00	100.0	300.00	1,400	420,000	1.0	420,000
							2.0	840,000
～

～

～

計		900.00	98.9	890.10		1,556,547		4,422,735
								3,829,641

⑨年額支払賃料	1,556,547 円　×　12ヶ月　＝　 18,678,564 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 890.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,678,564 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　％　＝　　 1,494,285 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,616,279 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,422,735 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,689 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,829,641 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 725,794 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,382,762 円　　　　（　 19,745 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＹ５０５賃　　　　-4	1,914 ( 1,914)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	2,655	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,608 円/㎡　月額支払賃料（　 2,470 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＮＹ５０５賃　　　　-4	2,492 ( 2,432)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	2,722
c	ＯＴ５０５賃Ｙ　　　　-12	1,766 ( 1,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	2,446

高砂 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	732,000 円	183,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	764,423 円	19,110,564　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 200,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,555,500 円	183,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,617,923 円　（　　　　　　 3,886 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	183,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,517,200 円（　　　　　 13,445 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,382,762 円
②総費用	3,617,923 円
③純収益　①－②	14,764,839 円
④建物等に帰属する純収益	12,517,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,247,639 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,137,729 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,296 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,584,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
高砂 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高砂 5-1

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　三浦　靖和

TEL.

鑑定評価額

89,100,000 円

１㎡当たりの価格

95,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高砂市米田町島字二反田７２番２１外				②地積　(㎡)	931 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (60,190)
	1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅Ｓ3	飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北東13m国道	水道、下水	宝殿 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 140 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

近隣地域の営業所跡地にドラ
ッグストアがオープンした。

街

路

１３ｍ国道

交通

施設

宝殿駅西方

650m

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

各種店舗が建ち並ぶ市内でも繁華性の高い路線商業地域で、地域内及び隣接地域においても新規出店が見られる
。需要は安定的で地価は当面上昇傾向で推移して行くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 96,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高砂市及び隣接市における幹線道路沿いの路線商業地域一円である。需要者の中心は圏域内の事業者のほ
か、スーパー、飲食店等広域展開を図る圏域外の需要者も見られる。近時の景気動向より各需要者は新規進出に慎重な
姿勢を見せているものの立地条件の優れた地域における需要は根強い。事業用地の取引価格は個別的要因により様々で
あり、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗、併用住宅等の自用目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた
。一方標準地の所在する地域内には賃貸物件も見られるが、ロードサイド店舗等の低層建物が中心で、容積率を消化し
た中層ビル等は少なく、土地価格に見合う賃貸市場は形成されていない。従って比準価格を重視し、収益価格を関連付
け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高砂 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 78,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 82.8]

[100.0]
100

94,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

近時の経済情勢の下、個人消費等は持ち直し
つつあり、立地条件に優る商業地域における
一定の需要は認められる。

地域内及び隣接地域において新規出店が見ら
れる等、需要は概ね堅調で、地価は上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

高砂 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＭ５０５Ｙ -69	加古川市		更地	（　）	不整形	南西11m国道、南東1.2m、角地		近商 (80,300)
b	ＯＴ５０５Ｙ -98	高砂市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西30m国道、北東4m、二方路		準住居 (70,200)
c	ＯＴ５０５Ｙ -61	高砂市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西16m市道、北西15m、角地		１住居 (70,200)
d	ＫＳ６０５国 -23	姫路市		更地	（　）	ほぼ整形	北東18m国道、東10m、角地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,204	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	120,515	100 [ 124.8]	96,567	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	96,600
b	(　 ) 60,499	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	61,117	100 [ 65.6]	93,166		93,200
c	(　 ) 90,683	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	84,750	100 [ 87.4]	96,968		97,000
d	(　 ) 113,475	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	108,180	100 [ 111.3]	97,197		97,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +19.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,000 円／㎡]

高砂 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地内に存し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,548,084	4,005,608	14,542,476	12,191,500	2,350,976	（　0.9526） 2,239,540	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	50,898,636 円　　　　（　 54,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高砂 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	190 ％	931 ㎡	25.0 m x 40.0 m	前面道路：国道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗・事務所、２階以上はファミリータイプ３ＤＫ。平均専有面積は５０㎡。

⑦有効率　 98.9 ％
の理由

共用部分を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	300.00	96.7	290.10	2,437	706,974	5.0	3,534,870
							3.0	2,120,922
2～ 3	住宅	300.00	100.0	300.00	1,360	408,000	1.0	408,000
							2.0	816,000
～

～

～

計		900.00	98.9	890.10		1,522,974		4,350,870
								3,752,922

⑨年額支払賃料	1,522,974 円　×　12ヶ月　＝　 18,275,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 890.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預り金により十分に担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,275,688 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 935,384 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,772,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,350,870 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,333 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,752,922 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 734,447 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,548,084 円　　　　（　 19,923 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＴ５０５賃Ｙ　　　　-8	1,813 ( 1,749)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,518	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,573 円/㎡　月額支払賃料（　 2,437 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＭＭ５０５賃　　　　-2	1,568 ( 1,534)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 78.0]	100 [ 90.0]	2,628
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高砂 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,110,000 円	185,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	748,308 円	18,707,688　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 204,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,572,500 円	185,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,005,608 円　（　　　　　　 4,302 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	185,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,191,500 円（　　　　　 13,095 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,548,084 円
②総費用	4,005,608 円
③純収益　①－②	14,542,476 円
④建物等に帰属する純収益	12,191,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,350,976 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,239,540 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,406 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,898,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,700 円／㎡）