別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高砂 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 -13 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　足立　英基   TEL.

鑑定評価額 6,960,000 円  １㎡当たりの価格 59,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市阿弥陀町北池字村前１０５番１４ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 曽根 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 曽根駅東方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因がないので、戸建住宅地域として現状を維持するものと見込まれ、地価は当面、横這いないしは やや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね高砂市及び周辺市町内のＪＲ山陽本線・同加古川線及び山陽電鉄本線沿線等の住宅地域。需要者の中 心は市内在住者及びその縁故者であり、圏域外からの転入は少ない。最寄り駅からやや遠い戸建住宅地域で、生活上の 便益が今ひとつであることから、需要は横這い傾向が続いている。土地は１２０㎡で６００万円～８００万円程度、新 築戸建住宅で２，０００万円～２，５００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅関連の取引が支配的で、周辺にアパート等の収益物件はほとんど無く、標準的な画地規模等では共同住 宅の想定は困難で、また経済的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つとは言いがたい。したがって、収益価格は試算せず、 代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高砂 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [144.2] [100.0] 100 59,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境の先行きが懸念される情勢下 で、地域経済は総じて停滞。既成住宅地域で は居住者の高齢化が進み、立地条件等による 選別化が顕著。 成熟した戸建住宅地域であるが、最寄り駅や 商業施設への接近性など生活上の便益にやや 難があり、地価は弱含み基調で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％