別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高砂 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 -3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　三浦　靖和   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 58,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市梅井４丁目５６７番６ ｢梅井４－３－９｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 北東7.3m市道 水道、ガス、下水 伊保 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　７． ３ｍ市道 交通 施設 伊保駅西方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が中心の住宅地域としてほぼ成熟しており、今後とも現状のまま推移するものと予測する。需要はや や弱く、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね高砂市及び隣接市の市境付近の住宅地域の圏域である。需要者の中心は圏域内のうち山陽電鉄本線沿 いの居住者等で、圏域外からの需要者は少ない。周囲では複数の中小規模程度の戸建開発が見られ一定の需要は認めら れるが、山陽電鉄沿線の住宅地域に対する需要はやや弱い。市場の中心価格帯は、土地は９００～１，５００万円程度 、新築戸建住宅は２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。近隣地域は一般住宅を中心とする住宅地域 で、画地規模も含め、共同住宅の想定は非現実的であり収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域としての性 格より、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが妥当と認められることより比準価 格を採用し、代表標準地との検証を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高砂 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [120.3] [100.0] 100 58,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近時の経済情勢の下、個人消費、雇用情勢等 は持ち直しつつあり、良好な住宅地に関して は不動産市場は落ち着きを見せている。 地域要因に特別な変動は見られないが、山陽 電鉄沿線の需要はやや弱く、地価は下落傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％