別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高砂 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 -2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井本　季伸   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 82,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市荒井町東本町７番４ ｢荒井町東本町７－８｣ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 荒井 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道　　　　　　　 　 交通 施設 荒井駅北方 700m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 山陽電鉄線沿線の中規模住宅地域内にあり、今後も当該地域に影響を与えるような変動要因は見当たらず現状を 維持するものと思われる。土地区画整理事業により整備済で、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね高砂市及び隣接市の住宅地域と判断した。需要者は圏内の居住者を中心とし、圏外からの転入者は少 ない。土地区画整理事業により整備された住宅地域で区画整然としており、大型商業施設や病院、教育施設に近く生活 利便性は良好である。周辺では小規模開発による宅地供給も見られるが、需要は堅調である。中心価格帯は、土地は２ ２０㎡程度で１，７００万～２，０００万円、新築戸建住宅で４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見られるが、近隣地域は戸建住宅からなる地域で自用目的の取引が中心となり土地価格に見合う賃 料水準が形成されていない。従って、市場性のある共同住宅の建設が困難であり、また戸建住宅の賃貸事業が成り立つ 地域でもないため収益価格の試算は行わなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、主に自用目的で成約した取 引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高砂 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [ 86.1] [101.0] 100 82,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少が続く。市街中心部の住宅需要は 安定、集落地域は弱く、二極化している。住 宅地の主な需要者として、市内の工場従事者 が挙げられる。 地域要因に格別の変動はない。中規模一般住 宅からなる既成住宅地域で、最寄駅や市民病 院からも近く利便性は良好な地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％