別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三木 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三木 -9 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　名倉　友樹   TEL.

鑑定評価額 5,910,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三木市別所町石野字上貝地５８４番２外 ②地積 　(㎡) 402   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 不整形 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に事業 所等が見られる既成 住宅地域 南5m市道 水道、下水 厄神 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   210 ｍ、南    90 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 厄神駅東方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動は認められず、当面現状を維持しつつ推移すると思われる。市街化調整区域内の既成住宅 地域であり、需要が乏しく地価は引き続き弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね三木市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は圏内の地縁者であり、圏 外からの転入者は少ない。少子高齢化等から市街化調整区域内の住宅地需要は低迷しており、地価は引き続き弱含みで 推移している。このような市街化調整区域内の既成住宅地域では、取引件数が少なく、取引があったとしても物件規模 ・取引目的等により取引価格は様々であり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は快適性等を重視した自用目的の取引を主として取引相場が形成されており、同一需給圏の類似地 域等において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。一方当該地域は市街化調整区域内の住宅地域で、貸家需要が なく、公法上の規制により賃貸用建物の想定をすることが困難であるため収益還元法の適用を断念した。従って比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小野 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,300 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [110.3] [100.0] 100 14,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三木市の人口は微減傾向である。三木駅周辺 や区画整理地区では地価の上昇も見られるが 、郊外の住宅地域では地価は弱含みである。 既成住宅地域であり需要者は地元地縁者に限 定される傾向にある。地価は弱含みで推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％