別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三木 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三木 -7 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井上　基   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 14,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三木市志染町広野４丁目３３５番 ②地積 　(㎡) 811   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に農地 が見られる住宅地域 西4.5m市道 水道、下水 志染 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    95 ｍ、西    95 ｍ、南   140 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 志染駅南方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市街化調整区域に位置する既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後も現在の居住環境 を維持するものと予測する。また、地価水準は、下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、おおむね三木市及び隣接市町に位置する市街化調整区域内の既成住宅地域にわたる。当該地域に対する 地縁的選好性の強さから、圏外からの転入者は少ない傾向にある。したがって、需要者の中心は、当該地域に地縁等を 有する地元居住者等に限定されることがほとんどである。また、少子高齢化等の影響もあり、積極的な土地取引は見ら れず、取引ごとの個別性も強いため、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既存の住宅を中心とする市街化調整区域の住宅地域で、貸家需要がなく、公法上の規制により賃貸住宅の想定をするこ とが困難であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件においては、取引市場において実証的な比準価 格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記の手順により決定した鑑定評価額は代表標準地から検討 した価格と均衡を得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小野 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,300 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [108.1] [100.0] 100 14,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三木市では、中心市街地を主として地価の底 打ち傾向が見られるが、周辺地域では、依然 として下落傾向が継続している。 市街化調整区域内の既成住宅地域のため、地 域要因の変動に乏しく、需要は限定的である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％