別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三木 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三木 -6 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　櫻井　美津夫   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 52,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三木市志染町青山３丁目６番１３ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 緑が丘 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西   130 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 緑が丘駅北東方 2.4km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅が整然と建ち並んで熟成した住宅地域である。周辺の７丁目では新たな開発があり、地域の 活性化が進んでいる。今後は利便性の向上が図られ、地価は強含んで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄粟生線各駅を最寄りとする三木市郊外の住宅地域である。需要者は北播磨に地縁のある者が中心 で、神戸市西部や北部からの需要も見られる。丘陵地に造成された住宅団地で、住民の少子高齢化や転出等から、住宅 への需要は旺盛ではないが、分譲時期の比較的新しいエリアへの需要は相対的に底堅い。近隣地域及びその周辺での売 買の中心価格帯は、標準的な規模の土地で１，２００万円程度、新築の建売住宅で２，８００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、転勤や相続等による戸建住宅の賃貸を除いては賃貸住宅等が見られず、賃貸市 場が形成されていない状況にある。また、当該地域における取引動機は自己使用目的が殆どであるため、収益価格は試 算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三木 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 75.2] [100.0] 100 52,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅市場においては、新型コロナウイ ルス感染症による影響は顕在化せず、概ね平 常時と変わらない状況で落ち着きを見せてい る。 熟成期を迎えた開発団地で、良好な住環境が 保たれている。新たな開発エリアも見られ、 利便性の向上も伴って、需要は強含んでいる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％