別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三木 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三木 -5 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　小南　貴子   TEL.

鑑定評価額 7,380,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三木市志染町吉田字北垣内９５１番 ②地積 　(㎡) 509   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 西4.5m市道 水道、下水 恵比須 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    40 ｍ、南    85 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 恵比須駅東方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域における農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移すると予測す る。地価水準はやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三木市及び隣接市町における市街化調整区域内の住宅地域の圏域。需要者の中心は地縁者が多くを占め、 圏外からの転入者はほとんど見られない地域である。農家住宅が多く見られる既成住宅地域であり、当該地域における 宅地需要は弱含みで推移している。当該地域において取引が少なく、また、個別性も強いため、中心価格帯を見いだす ことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は市街化調整区域における従来からの住宅地域にて、賃貸物件は見られない地域であり、公法上の規制から賃 貸収益物件の建築を想定することが困難であるので、収益価格を試算しなかった。当該地域は自己所有目的に取引され る既成住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると思われる。よって、 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小野 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,300 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [111.2] [100.0] 100 14,500  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三木市における市街化調整区域内の不動産市 場は、宅地需要が弱い傾向が続いている。 地域要因に格別の変動はない。農地も残る市 街化調整区域内に存し、当該地域の地価は依 然下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％