別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三木 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三木 -3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井本　季伸   TEL.

鑑定評価額 7,210,000 円  １㎡当たりの価格 54,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三木市末広１丁目２１７番５ ｢末広１－１２－２４｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか事業 所も見られる住宅地 域 南西6.8m市道 水道、ガス、下水 三木 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南    42 ｍ、北    42 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 　６．８ｍ市道　　 　　　　　　 交通 施設 三木駅北方 280m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 路線商業地域背後にある戸建住宅のほか事業所も見られる三木市の中心市街地で、周辺環境は今後も現状を維持 するものと思われる。地域性より地価は上昇基調で暫くは推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね三木市及び隣接市内の神戸電鉄粟生線沿線の住宅地域と判断した。従来は標準的な画地規模が大きか ったため、裕福な地元居住者が主な需要者であったが、規模の大きな土地を区画割りした分譲地には圏外からの需要も 見られる。最寄駅や小中学校が徒歩圏内で商業施設にも比較的近く利便性の良い地域であり、地価は安定して上昇して いる。中心価格帯は、土地は１５０㎡程度で７５０万～９００万円、新築戸建住宅で２，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見られるが、標準地は画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の建設が困難であり、 また戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域でもないため収益価格の試算は行わなかった。従って、代表標準地との検討を 踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三木 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 73.4] [101.0] 100 54,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少が続く。駅近郊の住宅需要は安定 し、郊外は弱い。大型商業施設の進出により 既存商店街は衰退傾向。神戸電鉄の存続問題 は継続中。 駅背後の画地規模の大きな既成住宅地域にあ る。近年、再分割による画地の小規模化が進 み価格は安定。最寄駅や商業施設に近く需要 も安定傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％