鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宝塚 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１０５国 -38	宝塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南14.4m市道、北4.1m、二方路		２中専 (70,200)
b	１１１０５国 -46	伊丹市		建付地	（　）	ほぼ整形	西27m県道、北6m、角地		近商 (90,300)
c	０３１０５国 -36	宝塚市		更地	（　）	不整形	北42m国道、中間画地		近商 (80,200)
d	０１１０５国 -16	伊丹市		更地	（　）	不整形	南西16m県道、中間画地		２中専地区計画等 (60,200)
e	１２１０５国 -5	伊丹市		更地	（　）	ほぼ整形	東16m県道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 166,819	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	163,875	100 [ 100.4]	163,222	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	163,000
b	(　 ) 173,309	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	170,078	100 [ 104.1]	163,379		163,000
c	(　 ) 175,907	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	195,452	100 [ 118.6]	164,799		165,000
d	(　 ) 192,789	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	202,936	100 [ 123.7]	164,055		164,000
e	(　 ) 228,655	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	228,655	100 [ 139.1]	164,382		164,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 164,000 円／㎡]

宝塚 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価を把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,561,958	1,097,418	4,464,540	3,662,300	802,240	（　0.9749） 782,104	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	18,621,524 円　　　　（　 128,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宝塚 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	Ｓ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商地区計画等	80 ％	200 ％	200 ％	145 ㎡	12.9 m x 12.1 m	前面道路：市道　 3.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階シングルタイプ（４戸、平均専用面積３８㎡）

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同種建物の標準的な数値を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	80.0	68.00	3,065	208,420	4.0	833,680
							2.0	416,840
2～ 3	住宅	85.00	90.0	76.50	1,650	126,225	1.0	126,225
							2.0	252,450
～

～

～

計		255.00	86.7	221.00		460,870		1,086,130
								921,740

⑨年額支払賃料	460,870 円　×　12ヶ月　＝　 5,530,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 221.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,530,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 276,522 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,253,918 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,086,130 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,318 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 921,740 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 297,722 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,561,958 円　　　　（　 38,358 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２１０５賃　　　　-8	4,199 ( 3,967)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [160.0]	100 [100.0]	3,280	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,249 円/㎡　月額支払賃料（　 3,065 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１０４賃ＹＴ２　　　　-16	2,702 ( 2,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	3,217
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宝塚 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	265,000 円	53,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	221,218 円	5,530,440　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 450,500 円	53,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,000 円	53,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,000 円	53,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,097,418 円　（　　　　　　 7,568 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 35 ％　＋　0.0670 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,662,300 円（　　　　　 25,257 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,561,958 円
②総費用	1,097,418 円
③純収益　①－②	4,464,540 円
④建物等に帰属する純収益	3,662,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	802,240 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	782,104 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,394 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,621,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 128,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
宝塚 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宝塚 5-8

兵庫県

兵庫第１

氏名

不動産鑑定士　岡田　忠純

TEL.

鑑定評価額

23,900,000 円

１㎡当たりの価格

165,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宝塚市清荒神１丁目１１０番２｢清荒神１－１７－１８｣				②地積　(㎡)	145 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）地区計画等
	1:1	店舗兼住宅Ｓ3F1B	低層の店舗併用住宅が多い参道沿いの商業地域	東3.5m市道	水道、ガス、下水	清荒神 110m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

清荒神清澄寺の門前町を形成
する一部アーケード付の商業
地域

街

路

３．５ｍ市道

交通

施設

清荒神駅北西方

110m

法令

規制

近商
(80,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

低層の店舗併用住宅が多い参道沿いの商業地域であり、今後も同様の繁華性を維持するものと予測する。地価動
向は上昇傾向である。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 168,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 122,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は近畿圏の門前町を形成する商業地域で、宝塚市及び周辺市町の近隣商業地域及び路線商業地域も含む。需
要者の中心は、地元あるいは近畿圏に拠点を持つ、土産物、飲食業等を営む法人及び個人である。商況は清荒神清澄寺
の参拝客数に連動し、祭事は大いに賑う。商業利用の取引は規模、価格水準にバラつきがあるが、背後住宅地の市場動
向の影響もあり、地価は上昇傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅に近く、賃貸市場は成熟しているものの、近隣地域周辺では自己使用目的の需要が優勢で、賃貸物件の競争力はやや
劣るため、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏から信頼性のある取引事例を収集して求め
られている。よって比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標
準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊丹 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 168,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[102.0]

100
[100.4]

[100.0]
100

165,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    162,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

宝塚市安倉上池地区土地区画整理事業、（仮
称）宝塚ホテル跡地計画が進行中。駅近等の
マンション用地の需要は旺盛。

商業利用の取引は規模、価格水準にバラつき
があるが、背後住宅地の市場動向の影響もあ
り、地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +12.0
交通・接近　　　 -13.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

宝塚 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３１０５国 -36	宝塚市		更地	（　）	不整形	北42m国道、中間画地		近商 (80,200)
b	０２１０５国 -38	宝塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南14.4m市道、北4.1m、二方路		２中専 (70,200)
c	０６１０５国 -20	宝塚市		建付地	（　）	不整形	北12m国道、中間画地		準住居 (60,200)
d	１１１０５国 -46	伊丹市		建付地	（　）	ほぼ整形	西27m県道、北6m、角地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 175,907	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	195,452	100 [ 112.6]	173,581	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	174,000
b	(　 ) 166,819	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	163,875	100 [ 100.4]	163,222		163,000
c	(　 ) 134,425	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	149,361	100 [ 87.1]	171,482		171,000
d	(　 ) 173,309	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	170,078	100 [ 104.1]	163,379		163,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 168,000 円／㎡]

宝塚 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,522,428	1,095,851	4,426,577	3,662,300	764,277	（　0.9749） 745,094	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	17,740,333 円　　　　（　 122,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宝塚 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	Ｓ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商地区計画等	80 ％	200 ％	200 ％	145 ㎡	12.9 m x 12.1 m	前面道路：市道　 3.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階はシングルタイプ（約３８㎡）×４戸

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	80.0	68.00	2,972	202,096	4.0	808,384
							2.0	404,192
2～ 3	住宅	85.00	90.0	76.50	1,670	127,755	1.0	127,755
							2.0	255,510
～

～

～

計		255.00	86.7	221.00		457,606		1,063,894
								915,212

⑨年額支払賃料	457,606 円　×　12ヶ月　＝　 5,491,272 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 221.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等に寄り担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,491,272 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 274,564 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,216,708 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,063,894 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,107 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 915,212 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 295,613 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,522,428 円　　　　（　 38,086 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１０５賃　　　　-6	4,700 ( 4,254)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,418	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,150 円/㎡　月額支払賃料（　 2,972 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１０４賃ＹＴ２　　　　-13	1,850 ( 1,751)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,467
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宝塚 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	265,000 円	53,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	219,651 円	5,491,272　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 450,500 円	53,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,000 円	53,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,000 円	53,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,095,851 円　（　　　　　　 7,558 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 35 ％　＋　0.0670 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,662,300 円（　　　　　 25,257 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,522,428 円
②総費用	1,095,851 円
③純収益　①－②	4,426,577 円
④建物等に帰属する純収益	3,662,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	764,277 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	745,094 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,139 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,740,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,000 円／㎡）