鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宝塚 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３２０５国 -19	西宮市		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業 (100,480)
b	０４２０５国 -15	西宮市		更地	（　）	ほぼ整形	北8m市道、西3.7m、二方路		近商 (90,300)
c	０９２０５国 -29	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、中間画地		近商 (90,360)
d	０３２０５国 -40	尼崎市		建付地	（　）	不整形	西16.8m市道、北6.7m、二方路		商業 (100,600)
e	１１１８ -8	池田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.3m市道、中間画地		近商 (90,258)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 373,735	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	381,583	100 [ 97.9]	389,768	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	390,000
b	(　 ) 353,870	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	356,299	100 [ 92.2]	386,441		386,000
c	(　 ) 364,141	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	366,326	100 [ 94.2]	388,881		389,000
d	(　 ) 309,406	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	308,793	100 [ 79.2]	389,890		390,000
e	(　 ) 437,305	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	443,427	100 [ 112.2]	395,211		395,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 390,000 円／㎡]

宝塚 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,503,415	1,663,418	6,839,997	5,472,000	1,367,997	（　0.9513） 1,301,376	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	31,740,878 円　　　　（　 317,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宝塚 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	Ｓ5	375.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	500 ％	500 ％	100 ㎡	7.6 m x 13.2 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗約５８㎡、２～５階は住居約６８㎡の店舗兼共同住宅を想定。

⑦有効率　 87.4 ％
の理由

類似建物の有効率として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	77.0	57.75	3,850	222,338	4.0	889,352
							2.0	444,676
2～ 5	住宅	75.00	90.0	67.50	1,787	120,623	1.0	120,623
							2.0	241,246
～

～

～

計		375.00	87.4	327.75		704,830		1,371,844
								1,409,660

⑨年額支払賃料	704,830 円　×　12ヶ月　＝　 8,457,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 327.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,457,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 422,898 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,035,062 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,371,844 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,033 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,409,660 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 455,320 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,503,415 円　　　　（　 85,034 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４１０４賃ＹＭ２　　　　-14	1,874 ( 1,872)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,750	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,890 円/㎡　月額支払賃料（　 1,787 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２１０４賃ＹＭ２　　　　-10	2,289 ( 2,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,040
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宝塚 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	400,000 円	80,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	338,318 円	8,457,960　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 680,000 円	80,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	80,000 円	80,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,000 円	80,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,663,418 円　（　　　　　　 16,634 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9513

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 375.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 35 ％　＋　0.0663 × 35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,472,000 円（　　　　　 54,720 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,503,415 円
②総費用	1,663,418 円
③純収益　①－②	6,839,997 円
④建物等に帰属する純収益	5,472,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,367,997 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,301,376 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,014 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,740,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 317,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
宝塚 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宝塚 5-5

兵庫県

兵庫第１

氏名

不動産鑑定士　今川　健

TEL.

鑑定評価額

38,200,000 円

１㎡当たりの価格

382,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宝塚市栄町１丁目３２４番３｢栄町１－１－１２｣				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｓ5	中層店舗が多い、再開発ビルに対面する商業地域	北西20m市道	水道、ガス、下水	阪急宝塚 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 10 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

阪急宝塚駅南東方

200m

法令

規制

商業
(80,500)

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、客足がもどりつつあり、需給関係から地価は強含みで推移
しており、地価は引き続き上昇基調にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 390,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 311,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宝塚市を中心として阪神間の各駅前及びその周辺における商業地域。需要者は飲食や物販等の事業者や金
融機関、不動産業者等である。駅至近の人通りや交通量の多い商業地域にあって、稀少性も高いことから、需給関係は
良く地価は引き続き強含みである。またホテルの移転開業等も相俟って、上昇率は拡大傾向。画地規模や用途は多様で
あり、土地建物一体での取引が多いこと等から、土地取引に係る中心となる価格帯については見い出せなかった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内において、商業地における類似性の高い取引事例から適切に各要因の比較を行っており、主と
して市場性に着目した手法から試算され、その説得力は高い。収益価格は、想定項目が多く説得力にやや欠ける側面が
あり、また規範性を有する賃貸事例の収集に限りがあり、相対的信頼性はやや劣る。よって取引市場の実勢を反映した
比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宝塚 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 440,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[105.0]

100
[114.5]

[100.0]
100

381,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    365,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅前立地等の稀少性を有する商業地の需要は
旺盛である反面、繁華性の低い商業地は衰退
傾向が見られ、地価は引き続き二極化の傾向
が継続している。

中層店舗が多い駅前商業地域で、ホテルが移
転開業し、繁華性が高まる期待はあり、引き
続き地価は上昇基調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

宝塚 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３２０５国 -19	西宮市		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業 (100,480)
b	０９２０５国 -13	西宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.6m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	０２２０５国 -7	尼崎市		更地	（　）	ほぼ整形	西18m市道、南50m、角地		近商地区計画等 (100,300)
d	０３２０５国 -36	尼崎市		建付地	（　）	長方形	南5.9m市道、北5m、二方路		商業 (90,354)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 373,735	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	381,583	100 [ 99.8]	382,348	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	382,000
b	(　 ) 279,731	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	285,605	100 [ 71.9]	397,225		397,000
c	(　 ) 264,942	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	270,573	100 [ 70.2]	385,432		385,000
d	(　 ) 282,127	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	275,074	100 [ 69.9]	393,525		394,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 390,000 円／㎡]

宝塚 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における宅地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,441,071	1,654,737	6,786,334	5,444,640	1,341,694	（　0.9513） 1,276,354	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	31,130,585 円　　　　（　 311,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宝塚 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	Ｓ5	375.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	500 ％	500 ％	100 ㎡	7.6 m x 13.2 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗６０㎡のフロア貸、２～５階は住居７２㎡のファミリータイプを想定。

⑦有効率　 87.4 ％
の理由

類似建物の有効率として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	77.0	57.75	3,840	221,760	4.0	887,040
							2.0	443,520
2～ 5	住宅	75.00	90.0	67.50	1,770	119,475	1.0	119,475
							2.0	238,950
～

～

～

計		375.00	87.4	327.75		699,660		1,364,940
								1,399,320

⑨年額支払賃料	699,660 円　×　12ヶ月　＝　 8,395,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 327.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,395,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 419,796 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,976,124 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,364,940 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,967 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,399,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 451,980 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,441,071 円　　　　（　 84,411 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４１０４賃ＹＭ２　　　　-14	1,874 ( 1,872)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,837	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,872 円/㎡　月額支払賃料（　 1,770 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２１０４賃ＹＭ２　　　　-12	1,555 ( 1,473)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,906
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宝塚 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	398,000 円	79,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	335,837 円	8,395,920　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 676,600 円	79,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,600 円	79,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,600 円	79,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,654,737 円　（　　　　　　 16,547 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9513

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,600,000 円	設計監理料率　 204,000 円／㎡　×　 375.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 35 ％　＋　0.0663 × 35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,444,640 円（　　　　　 54,446 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,441,071 円
②総費用	1,654,737 円
③純収益　①－②	6,786,334 円
④建物等に帰属する純収益	5,444,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,341,694 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,276,354 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,764 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,130,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 311,000 円／㎡）