鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宝塚 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７２０５国 -29	尼崎市		更地	（　）	ほぼ整形	南西8m市道、中間画地		１中専 (70,200)
b	０９２０５国 -13	西宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.6m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	０３２０５国 -28	尼崎市		建付地	（　）	長方形	東18m市道、中間画地		工業高度利用地区 (70,200)
d	０８１０５国 -13	宝塚市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西16m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 249,139	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	250,385	100 [ 87.2]	287,139	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	287,000
b	(　 ) 279,731	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	285,605	100 [ 100.5]	284,184		284,000
c	(　 ) 232,702	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	234,331	100 [ 81.1]	288,941		289,000
d	(　 ) 216,029	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	216,029	100 [ 73.8]	292,722		293,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 288,000 円／㎡]

宝塚 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地内の宅地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,124,604	802,511	3,322,093	2,577,430	744,663	（　0.9749） 725,972	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	17,285,048 円　　　　（　 196,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宝塚 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	58.00	Ｓ3	174.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	88 ㎡	7.8 m x 11.4 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗（フロア貸し）２～３Ｆワンルームタイプ共同住宅（約２３㎡×４戸）　　　　　　　

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

店舗付共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	58.00	75.0	43.50	2,950	128,325	4.0	513,300
							2.0	256,650
2～ 3	住宅	58.00	80.0	46.40	2,380	110,432	1.0	110,432
							2.0	220,864
～

～

～

計		174.00	78.3	136.30		349,189		734,164
								698,378

⑨年額支払賃料	349,189 円　×　12ヶ月　＝　 4,190,268 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,190,268 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 293,319 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,896,949 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	734,164 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,828 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 698,378 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 220,827 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,124,604 円　　　　（　 46,871 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７１０５賃　　　　-5	1,959 ( 1,959)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	3,073	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,127 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１０４賃ＹＴ２　　　　-15	2,244 ( 1,926)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	3,181
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宝塚 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	186,500 円	37,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	167,611 円	4,190,268　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 317,000 円	37,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,300 円	37,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,300 円	37,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 802,511 円　（　　　　　　 9,119 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,300,000 円	設計監理料率　 206,000 円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 35 ％　＋　0.0670 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,577,430 円（　　　　　 29,289 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,124,604 円
②総費用	802,511 円
③純収益　①－②	3,322,093 円
④建物等に帰属する純収益	2,577,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	744,663 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	725,972 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,250 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,285,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 196,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
宝塚 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宝塚 5-3

兵庫県

兵庫第１

氏名

不動産鑑定士　上原　卓志

TEL.

鑑定評価額

24,600,000 円

１㎡当たりの価格

280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宝塚市仁川北３丁目２２２番｢仁川北３－７－５｣				②地積　(㎡)	88 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1.5	店舗Ｓ2	小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	東6.5m市道	水道、ガス、下水	仁川近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．５ｍ市道

交通

施設

仁川駅南方近接

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、良好な住宅地域を背後に擁し、今後も現況の商的環境の
まま推移すると予測する。駅前という希少性等を反映して、地価水準は概ね微増基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 290,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 195,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宝塚市域を中心に阪神間の商業地域と代替・競争関係にあり、背後には質の高い顧客が居住する良好な
住宅地域が形成されている駅前の商業地域である。需要者の中心は、地元の不動産業者のほか、阪神間の法人、個人等
多岐にわたる。駅前立地の希少性等を反映し、地価は概ね微増基調で推移している。取引の中心価格帯としては、標準
地程度の規模で総額２，５００万円前後と認められるが、画地条件等により水準にもばらつきが見受けられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域に存し、広域的に多数の信頼性のある取引事例を収集のうえ選択した。近隣地域内
には賃貸物件も見受けられるが、土地価格に見合った賃料水準や投資対象としての利回り等が形成し得ていないため、
収益価格は低位に試算された。よって、実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏ま
えた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊丹 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 305,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[100.0]

100
[113.7]

[100.0]
100

281,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    277,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

これまで日銀による異次元の金融緩和等によ
り不動産市況は支えられてきたが、他方、物
価や金利の上昇等による実体経済への影響に
は注視を要する。

良好な住宅地域を背後に擁する仁川駅前の商
業地域で、駅前等の希少性等により、かかる
不動産需要は比較的底堅く推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

宝塚 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８１０５国 -13	宝塚市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西16m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	０２１０４Ｙ -48	宝塚市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東7m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	０６１０４Ｙ -88	宝塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、南東4.5m、北西4m、三方路		近商 (90,200)
d	０２１０４Ｙ -79	宝塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 216,029	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	217,541	100 [ 73.8]	294,771	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	295,000
b	(　 ) 251,434	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	255,206	100 [ 87.4]	291,998		292,000
c	(　 ) 251,531	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	234,995	100 [ 81.3]	289,047		289,000
d	(　 ) 267,473	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	270,148	100 [ 72.9]	370,573		371,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 290,000 円／㎡]

宝塚 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため再調達原価を把握できず、積算価格を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,146,508	808,102	3,338,406	2,598,160	740,246	（　0.9749） 721,666	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	17,182,524 円　　　　（　 195,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宝塚 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	58.00	Ｓ3	174.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	88 ㎡	7.8 m x 11.4 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗のフロア貸し、２階以上を単身者用共同住宅（平均専有面積約２３㎡、計４戸）の店舗兼共同住宅を想定した。

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

周辺の類似建物の有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	58.00	75.0	43.50	2,950	128,325	4.0	513,300
							2.0	256,650
2～ 3	住宅	58.00	80.0	46.40	2,400	111,360	1.0	111,360
							2.0	222,720
～

～

～

計		174.00	78.3	136.30		351,045		736,020
								702,090

⑨年額支払賃料	351,045 円　×　12ヶ月　＝　 4,212,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,212,540 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 294,878 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,917,662 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	736,020 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,845 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 702,090 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 222,001 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,146,508 円　　　　（　 47,119 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８１０４賃ＹＴ２　　　　-15	2,244 ( 1,926)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,801	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,127 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１０５賃　　　　-4	2,300 ( 2,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	3,446
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宝塚 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	188,000 円	37,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	168,502 円	4,212,540　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 319,600 円	37,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,600 円	37,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,600 円	37,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 808,102 円　（　　　　　　 9,183 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,600,000 円	設計監理料率　 208,000 円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 35 ％　＋　0.0670 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,598,160 円（　　　　　 29,525 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,146,508 円
②総費用	808,102 円
③純収益　①－②	3,338,406 円
④建物等に帰属する純収益	2,598,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	740,246 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	721,666 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,201 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,182,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 195,000 円／㎡）