鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宝塚 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１０４Ｙ -87	川西市		建付地	（　）	長方形	西32m県道、北4m、角地		商業 (90,600)
b	１２１０４Ｙ -54	宝塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、東6.2m、角地		商業 (90,400)
c	１３２０５国 -1	西宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東29.8m市道、北4m、角地		１住居地区計画等 (70,200)
d	１３２０５国 -19	西宮市		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業 (100,480)
e	０９２０５国 -39	西宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m市道、西6m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 595,127	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	583,571	100 [ 128.5]	454,141	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	477,000
b	(　 ) 381,000	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 84.0]	459,921	100 [ 101.6]	452,678		475,000
c	(　 ) 430,227	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	426,050	100 [ 95.0]	448,474		471,000
d	(　 ) 373,735	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	381,583	100 [ 85.8]	444,735		467,000
e	(　 ) 422,142	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	407,935	100 [ 87.7]	465,148		488,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 476,000 円／㎡]

宝塚 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	106,868,989	22,523,581	84,345,408	69,444,000	14,901,408	（　0.9549） 14,229,354	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	347,057,415 円　　　　（　 383,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宝塚 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	800.00	ＲＣ5F1B	4,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	500 ％	500 ％	905 ㎡	25.0 m x 40.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：部分貸し店舗、３～５階：住宅（２ＬＤＫ、平均専用面積６８㎡）、地下駐車場（自走式、２０台）

⑦有効率　 72.0 ％
の理由

この種の店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	500.00

1～ 1	店舗	800.00	70.0	560.00	4,500	2,520,000	4.0	10,080,000
							2.0	5,040,000
2～ 2	店舗	800.00	80.0	640.00	3,400	2,176,000	4.0	8,704,000
							2.0	4,352,000
3～ 5	住宅	800.00	85.0	680.00	1,899	1,291,320	1.0	1,291,320
							2.0	2,582,640
～

計		4,500.00	72.0	3,240.00		8,569,960		22,657,960
								17,139,920

⑨年額支払賃料	8,569,960 円　×　12ヶ月　＝　 102,839,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	102,839,520 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,321,976 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	101,117,544 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,657,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 215,251 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 17,139,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 5,536,194 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	106,868,989 円　　　　（　 118,087 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４１０４賃ＹＭ２　　　　-14	1,874 ( 1,872)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,934	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,008 円/㎡　月額支払賃料（　 1,899 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０５１０４賃ＹＭ２　　　　-11	1,468 ( 1,408)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	2,081
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宝塚 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,400,000 円	1,080,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,257,581 円	106,439,520　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,526,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,180,000 円	1,080,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,080,000 円	1,080,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,080,000 円	1,080,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,523,581 円　（　　　　　　 24,888 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,080,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 4,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	69,444,000 円（　　　　　 76,734 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	106,868,989 円
②総費用	22,523,581 円
③純収益　①－②	84,345,408 円
④建物等に帰属する純収益	69,444,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,901,408 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,229,354 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,723 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 347,057,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 383,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
宝塚 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宝塚 5-1

兵庫県

兵庫第１

氏名

不動産鑑定士　森岡　高司

TEL.

鑑定評価額

414,000,000 円

１㎡当たりの価格

458,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宝塚市逆瀬川１丁目４０番２外｢逆瀬川１－１－１１｣				②地積　(㎡)	931 ( 26)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) （その他） (90,500)
	台形 1:1.5	銀行ＲＣ3F1B	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南西15m県道、北西側道	水道、ガス、下水	逆瀬川 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 10 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

逆瀬川駅北東方

80m

法令

規制

商業
(80,500)

⑤地域要因の将
　来予測

阪急逆瀬川駅前商業地域として成熟しており、地域に特段の影響を及ぼす要因は存しないものの、稀少な立地性
を有することから、地価は今後も上昇基調にて推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 471,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 387,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は対象標準地の存する宝塚市及び周辺隣接市にあって、主に鉄道駅を中心に形成されている商業地域、近隣
商業地域である。店舗ビル、店舗付共同住宅等の賃貸用不動産の用地取得を考える事業会社が需要の中心と考えられ、
近年の活況な不動産投資環境下にあって、一部においては過熱気味の取引も見られる。商業地の取引自体が少なく、ま
た画地規模や取引目的等によって取引価格にもバラつきが見られるため、需要の中心となる価格帯は判然としない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は店舗ビル等の収益物件が多数見られる駅前の商業地域に存する。そのため収益性を反映した収益価格は十
分に考慮すべきであるが、想定要素が多数介在する等の面で規範性にやや劣る。一方で比準価格は要因の類似性が認め
られる商業地の取引事例より求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格であると認められる。以上より本件で
は、比準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ、前年価格等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　宝塚 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    450,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

稀少性を有する商業地の取引市場は活況の様
相を呈する反面、旧来型の商店街は衰退傾向
が見られ、地価は引き続き二極化の傾向が継
続している。

阪急逆瀬川駅駅前の商業地域であり、利便性
、繁華性にも優れることから地価は引き続き
上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

+1.8 ％

３　試算価格算定内訳

宝塚 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３２０５国 -19	西宮市		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業 (100,480)
b	１０１０４Ｙ -87	川西市		建付地	（　）	長方形	西32m県道、北4m、角地		商業 (90,600)
c	１１２０４国 -46	西宮市		建付地	（　）	不整形	南7.6m市道、南西6m、角地		商業 (90,456)
d	０５２０４国 -62	尼崎市		貸家建付地	（　）	不整形	北11m市道、西7m、南4.5m、三方路		近商 (100,300)
e	０９１０４Ｙ -82	伊丹市		建付地	（　）	不整形	西28m県道、北4.3m、南4.3m、三方路		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 373,735	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	381,583	100 [ 85.8]	444,735	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	467,000
b	(　 ) 595,127	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	583,571	100 [ 131.6]	443,443		466,000
c	(　 ) 381,812	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	389,759	100 [ 84.9]	459,080		482,000
d	(　 ) 437,122	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	427,538	100 [ 94.4]	452,900		476,000
e	(　 ) 338,751	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.8]	323,236	100 [ 72.8]	444,005		466,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +28.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 471,000 円／㎡]

宝塚 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	107,852,718	22,717,749	85,134,969	70,087,000	15,047,969	（　0.9549） 14,369,306	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	350,470,878 円　　　　（　 387,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宝塚 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	800.00	ＲＣ5F1B	4,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	500 ％	500 ％	905 ㎡	25.0 m x 40.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階を部分貸し店舗、３～５階を共同住宅（平均専用面積約６８㎡）、地下に自走式駐車場２０台

⑦有効率　 72.0 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	500.00

1～ 1	店舗	800.00	70.0	560.00	4,500	2,520,000	4.0	10,080,000
							2.0	5,040,000
2～ 2	店舗	800.00	80.0	640.00	3,400	2,176,000	4.0	8,704,000
							2.0	4,352,000
3～ 5	住宅	800.00	85.0	680.00	1,939	1,318,520	1.0	1,318,520
							2.0	2,637,040
～

計		4,500.00	72.0	3,240.00		8,651,560		22,739,560
								17,303,120

⑨年額支払賃料	8,651,560 円　×　12ヶ月　＝　 103,818,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	103,818,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,370,936 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	102,047,784 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,739,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 216,026 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 17,303,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 5,588,908 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	107,852,718 円　　　　（　 119,174 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４１０４賃ＹＭ２　　　　-14	1,874 ( 1,872)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,997	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,050 円/㎡　月額支払賃料（　 1,939 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０４１０５賃　　　　-1	1,650 ( 1,650)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	2,093
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宝塚 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,450,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,296,749 円	107,418,720　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,526,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,265,000 円	1,090,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,090,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,090,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,717,749 円　（　　　　　　 25,102 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,090,000,000 円	設計監理料率　 232,000 円／㎡　×　 4,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	70,087,000 円（　　　　　 77,444 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	107,852,718 円
②総費用	22,717,749 円
③純収益　①－②	85,134,969 円
④建物等に帰属する純収益	70,087,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,047,969 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,369,306 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,878 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 350,470,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 387,000 円／㎡）