別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 宝塚 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -47 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　堀田　勝己   TEL.

鑑定評価額 32,100,000 円  １㎡当たりの価格 223,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市川面５丁目１００番 ｢川面５－９－１２｣ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い駅裏背後の住宅 地域 北東4.8m市道 水道、ガス、下水 宝塚 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ８ｍ市道 交通 施設 宝塚駅北方 200m 法令 規制 １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 　中小規模一般住宅が多い駅に近い住宅地域であり、当面の間、同様の環境を維持するものと予測する。堅調な 需要を背景に、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    223,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ福知山線、阪急宝塚線及び今津線沿線の住宅地域で、概ね宝塚市の圏域である。需要者は、圏域内 居住者が中心である。近隣地域はネームバリューのある「宝塚」駅に近く、利便性に優れるだけでなく、落ち着いた環 境を保持しており、新規供給は少ないものの、潜在的需要は極めて強いと言える。土地は総額で３０００万円前後、新 築戸建住宅は５０００万円台以上の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺地域には共同住宅も散見されるが、近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、自用目的の取引が中心である 。よって、経済合理的な賃貸住宅の建築は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、類似地域において信 頼性のある取引事例を採用して試算した比準価格は説得性が高いものと認められる。よって、本件では比準価格を標準 とし、代表標準地の価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    185,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [103.0] 100 [ 82.7] [100.0] 100 222,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    218,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減傾向。利便性の優れる住宅 地の需要は堅調であるが、丘陵地の需要は振 るわず、二極化傾向が進行している。 ＪＲ宝塚駅に近く、利便性に優れる戸建住宅 地域。地域要因に大きな変化はないが、根強 い需要に基づいて、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％