別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 宝塚 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -46 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　堀田　勝己   TEL.

鑑定評価額 43,000,000 円  １㎡当たりの価格 217,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市逆瀬川２丁目１３６番２ ｢逆瀬川２－１０－４１｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南東5.5m市道 水道、ガス、下水 逆瀬川 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北５．５ ｍ市道 交通 施設 逆瀬川駅南西方 600m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価はや や上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    217,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は阪急今津線の沿線で、概ね宝塚市及び隣接市を含む圏域である。需要者は、圏域内居住者が多数を占め るほか、周辺地域からの流入も認められる。最寄駅から徒歩圏内にあり、利便性と良好な居住環境を兼ね備えた住宅地 域である。人気の沿線ということもあり、住宅需要は極めて堅調である。取引価格水準として、土地は標準地と同等の 規模では総額４０００万円台が主流となるが、小規模分割して総額を抑えた供給も一部にはみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、一部賃貸マンション等も見られるが、取引は自用目的のものが中心で ある。よって、収益性を基準に地価形成される状況にないため、収益還元法の適用は断念した。一方、同一需給圏内に おける取引事例に基づく比準価格は説得性が高いものと認められる。以上を踏まえ、近時の市場実態を反映する比準価 格を標準に、代表標準地の価格との検証も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    204,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [ 96.7] [102.0] 100 217,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    215,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減傾向。利便性の優れる住宅 地の需要は堅調であるが、丘陵地の需要は振 るわず、二極化傾向が進行している。 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で 、地域要因に変動はないが、地価はやや上昇 傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％