別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宝塚 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -36 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　岡田　忠純   TEL.

鑑定評価額 23,500,000 円  １㎡当たりの価格 196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市中筋５丁目２５８番 ｢中筋５－１６－１０｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 中山寺 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 中山寺駅南東方 300m 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。利便性が高いこ とから需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    196,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪神間のＪＲ福知山線及び阪急宝塚線沿線の住宅地域。需要者の中心は周辺あるいは沿線の事業所に通 う宝塚市内の居住者が多い。区画整理により整備された利便性の高い住宅地で需要は堅調。住宅市場全般の需給良化も あり、地価動向は上昇傾向で推移している。土地は２，０００万円台、新築戸建住宅の総額は４，０００万円前後が取 引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸マンション等も見られるが、地積が小さく、短辺（間口）も十分でなく、経済合理性に見合った賃貸住宅 の建築は困難であるため、収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域で、主たる需要者は近隣の取引相 場を指標に意思決定するのが通常である。よって、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用して、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [102.0] 100 [ 80.2] [100.0] 100 197,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    193,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は僅かに減少傾向、新設住宅着工戸数は 昨年度より増加傾向。住宅地の地価は、利便 性の高い地域や住環境の良好な地域では上昇 傾向が続く。 中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、地 域要因に変動はないが、利便性が高く、地価 は上昇で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％