別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 宝塚 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -34 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　熊谷　有剛   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市長尾台２丁目５番４２０ ｢長尾台２－１２－２１｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模戸建住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北5.7m市道 水道、ガス、下水 雲雀丘花屋敷 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．７ ｍ市道 交通 施設 雲雀丘花屋敷駅北西方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価は若干 の下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に阪急線及びＪＲ福知山線沿線に位置する丘陵部の住宅地域で概ね宝塚市の圏域である。主な需要者は 宝塚市及び周辺市居住の個人等が中心となる。急坂のある高台に位置し、また眺望も開けておらず、需要は低迷してお り、地価は若干の下落傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は土地で総額１０００万円～１４００万円程度、新 築戸建住宅は総額３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ山手の住宅地域で、自己使用を中心とし、周辺における取引価格を価格決定の指 標とすることが一般的と認められるので、市場性を適切に反映する比準価格は説得力を有すると判断した。尚、収益還 元法については、戸建貸家では経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため適用を断念した。従って、代表標準地と の検討を踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,500 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [144.2] [100.0] 100 61,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減傾向にある。高層分譲マン ション建設や土地区画整理事業等が進行中で 、近年住宅都市としての性格を強めてきてい る。 利便性が劣る山手住宅地域に存するため需要 は弱く地価は若干の下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％