別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宝塚 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -32 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　岡田　忠純   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市泉ガ丘１８１番 ｢泉ガ丘１４－２５｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 売布神社 930m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 売布神社駅北方 930m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い高台の住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価動向はやや 上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として阪急宝塚線及びＪＲ福知山線沿線の山手の住宅地域。需要者の中心は宝塚市及び阪神間の居住 者で、会社員等の中間層が多い。中規模一般住宅が多い高台の住宅地域で、住環境は良いが、利便性はやや劣る。建築 費の上昇や働き方の変化などにより、比較的割安な住環境の良い住宅団地が需要の受け皿となり、地価はやや上昇傾向 。土地は１，５００万円～２，０００万円程度、新築の戸建物件は３，０００～４，０００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅団地内にあり、経済的に賃貸事業が成り立たないため、収益還元法の適用は断念した。快 適性を重視する住宅地域で、主たる需要者は近隣の取引相場を指標に意思決定するのが通常である。よって、信頼性の ある取引事例から求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,500 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [112.9] [103.0] 100 81,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は僅かに減少傾向、新設住宅着工戸数は 昨年度より増加傾向。住宅地の地価は、利便 性の高い地域や住環境の良好な地域では上昇 傾向が続く。 建築費の上昇や働き方の変化などにより、比 較的割安な住環境の良い住宅団地が需要の受 け皿となり、地価はやや上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％