別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 宝塚 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -25 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　玉井　嘉彦   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市月見山１丁目７６６番４９１ ｢月見山１－１０－３５｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 阪急宝塚 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 阪急宝塚駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模一般住宅が多い高台の住宅地域であり、概ね現状のまま推移すると予測する。高台に位置す ること及び利便性にやや劣るが需要は底堅く、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急宝塚本線・今津線及びＪＲ福知山線沿線の山手の住宅地域を中心に、概ね宝塚市の住宅地域の圏域で ある。需要者の中心は、市内居住者や地縁者が大部分である。中規模一般住宅が多い高台の住宅地域で、利便性にやや 劣る住宅地域であるが需要は底堅く、地価は概ね横ばい傾向である。市場の中心価格帯は、土地で２，０００万円前後 、新築戸建住宅で３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、中規模一般住宅が多い高台の住宅地域で、自己使用目的が中心で、戸建賃貸住宅は転勤等特殊な事情に基 づくものが散見される程度であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用を断念した。主な 需要者は、自己居住目的の個人で、近隣の取引相場を指標に意思決定するのが通常であるため、取引事例から求めた比 準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [140.1] [100.0] 100 80,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地の地価は、山手地域は需要が弱く 概ね横ばいから下落傾向、その他はやや上昇 傾向である。 中規模一般住宅が多い高台の住宅地域であり 、一般的要因を反映して地価は横ばい傾向で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％