別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 宝塚 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -23 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　堀田　勝己   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市中山五月台４丁目８番１７ ｢中山五月台４－８－１７｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 中山観音 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 中山観音駅北方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 　中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後もほぼ現状のままの環境を維持するものと予 測する。利便性が重視される近年の状況下にあって需要は弱く、地価は大きな変動なく推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は阪急宝塚線及びＪＲ福知山線沿線で、宝塚市を中心とする山手の住宅地域一帯。需要者は、宝塚市及び 周辺市の居住者が中心である。区画整然とした環境良好な住宅団地であり、落ち着いた生活環境を求める層には人気が あるが、駅からは遠く、利便性は劣るために、平坦地と比べて一般的な選好性は劣る。土地は総額１５００万円程度、 新築建売住宅で４０００万円台までの物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己使用の戸建住宅を主体とする住宅地域で、賃貸物件が存在するとしても転勤等の事情に基づくものが中心であり 、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないことから収益還元法の適用を断念した。一方、同一需給圏内で類似の条件 を持つ戸建住宅地の取引事例に基づいて試算した比準価格は実証的で、規範性を有する。よって、本件では当該比準価 格を標準に、さらに代表標準地の価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,500 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [100.0] 100 85,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減傾向。利便性の優れる住宅 地の需要は堅調であるが、丘陵地の需要は振 るわず、二極化傾向が進行している。 山手の住宅地域で住環境は良好であるが、利 便性は劣ることから、需要は弱く、地価は横 ばいにて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％