別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 宝塚 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -21 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　福西　理祐   TEL.

鑑定評価額 21,400,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市平井５丁目９５番８ ｢平井５－５－６｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災警区域 (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 北4m市道 水道、ガス、下水 山本 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 山本駅南東方 500m 法令 規制 １中専 (60,160) 土砂災警区域 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の生活利便性の高い住宅地域として成熟しており、今後も安定した需要が見込まれ、地価は底堅く推移 するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏、すなわち対象不動産が属する市場は阪急宝塚線及びＪＲ福知山線の沿線で、概ね宝塚市及び川西市南部の 住宅地である。需要者は主に宝塚市内の居住者が多い。最寄駅への接近性に優れた地域で根強い需要が認められる。取 引の中心となる価格帯は、土地（１２０㎡程度）は２，０００万円程度、新築建売住宅は４，０００万円程度と認めら れる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は上記の通り求められた。標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、画地規模が小さく、賃貸用不動産の 建築が現実的ではないことから収益価格は試算しなかった。取引は居住の快適性を重視した自己所有目的が中心であり 、市場参加者は市場の取引価格を指標として価格決定を行うため、周辺取引事例より求めた比準価格を標準として、鑑 定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [102.0] 100 [ 97.7] [100.0] 100 161,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    159,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性に優る土地の需要は堅調であるが、郊 外や高台にある土地の需要は低迷している。 最寄駅に近い成熟した住宅地で、地域要因に 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％