別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 宝塚 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -18 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　由紀   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市伊孑志２丁目２２１番６ ｢伊孑志２－７－１９｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,176) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる既成住 宅地域 南4.4m市道 水道、ガス、下水 逆瀬川 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．４ ｍ市道 交通 施設 逆瀬川駅北東方 650m 法令 規制 １中専 (60,176) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心にアパート等も見られる既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も地価はや や強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として宝塚市内における阪急今津線及び阪急宝塚線沿線の住宅地域の圏域である。需要者の中心は宝塚 市の居住者が多数を占め、圏外からの流入も見られる。駅徒歩圏内の中小規模の戸建住宅が多い既成住宅地域であり、 利便性や居住環境が概ね良好であること等から地価はやや強含みである。土地は２，０００万円程度、新築の戸建住宅 は総額４，５００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法については、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を収集し、比準価格は適切に各要因の 比較を行った。収益還元法については、標準地の画地規模では自己利用目的での取引が殆どで、説得力を有する賃貸事 例の収集に限界があり、また賃貸経営上合理性を有する収益用の建物想定が困難であるため適用を断念した。よって、 市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    241,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [102.0] 100 [130.9] [103.0] 100 188,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    187,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宝塚市は阪神間のベッドタウンで人口、世帯 数ともに微減傾向にある。 利便性に優れた住宅地で、需要が多く地価は やや上昇傾向で推移している。地域要因に大 きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％