別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 宝塚 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -12 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　堀田　勝己   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市米谷１丁目２９１番３ ｢米谷１－１６－１８｣ ②地積 　(㎡) 87   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 売布神社 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 売布神社駅南方 800m 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 　小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面の間、当該環境を維持するものと予測する。需給関係は安定 しており、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は阪急宝塚線、同今津線、ＪＲ福知山線の沿線で概ね宝塚市の圏域。需要者は、大阪や神戸方面へ通勤す る同一需給圏内居住者のほか、他地域からの流入も見られる。最寄駅から概ね徒歩圏内で利便性が高く、一定の人気が ある。また、標準的画地規模が小さく、総額が抑えられることから、一次取得者の購入も見られる。土地は１００㎡程 度で総額１５００万円前後、新築戸建住宅は３０００万円台が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自用の戸建住宅を主体とする住宅地域であり、標準地の規模等の制約から経済合理性に見合う賃貸住宅の建設想定が できず、収益還元法の適用ができなかった。よって、収益性よりも居住の快適性を重視する近隣地域の特性に基づく市 場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [102.0] 100 [111.5] [101.0] 100 143,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    143,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減傾向。利便性の優れる住宅 地の需要は堅調であるが、丘陵地の需要は振 るわず、二極化傾向が進行している。 戸建住宅を中心とする住宅地域で、地域要因 に大きな変動はないが、近時の需要動向を反 映し、地価はやや上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％