別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 宝塚 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -6 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　熊谷　有剛   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市安倉北２丁目１９１７番２ ｢安倉北２－１４－２－５｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,172) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い既成住宅地域 南東4.3m私道、背面道 水道、ガス、下水 中山寺 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．３ ｍ私道 交通 施設 中山寺駅南方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域で、地域要因に特段の変動がないので、今後も現状を維持するものと予 測する。地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主にＪＲ福知山線及び阪急今津線・宝塚線沿線の住宅地域で、概ね宝塚市及び隣接市の圏域である。中心 となる需要者層は地縁を有する個人等で、一次取得者が多い。利便性、居住環境がやや劣るものの小規模住宅地に対す る需要は安定的に推移しており、地価は若干の上昇傾向となっている。市場の中心価格帯は土地で総額１０００万円～ ２０００万円程度、新築戸建住宅で総額３０００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域で、自用目的での取引が中心となっている。当該地域では周辺取引 価格を指標に価格判断されることが一般的であり、比準価格の規範性は高い。尚、対象標準地は地積が小さく、経済合 理的な経営が可能となる賃貸住宅が建てられないと判断されるため、収益還元法の適用を断念した。従って、代表標準 地との検討を踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [102.0] 100 [136.6] [102.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    117,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減傾向にある。高層分譲マン ション建設や土地区画整理事業等が進行中で 、近年住宅都市としての性格を強めてきてい る。 利便性等が相対的にやや劣るが、小規模住宅 に対する需要は堅調であり、地価は若干の上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％