鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宝塚 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７１０５国 -13	宝塚市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	１１１０５国 -45	宝塚市		建付地	（　）	ほぼ整形	東4m市道、南4m、準角地		１低専 (60,100)
c	１１１０５国 -30	宝塚市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
d	０２１０５国 -19	宝塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	０８１０５国 -16	宝塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,956	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 80.8]	163,182	100 [ 100.8]	161,887	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	167,000
b	(　 ) 139,336	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	131,982	100 [ 82.1]	160,758		166,000
c	(　 ) 189,188	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	189,756	100 [ 113.6]	167,039		172,000
d	(　 ) 135,535	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	132,114	100 [ 82.1]	160,918		166,000
e	(　 ) 166,289	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	166,954	100 [ 100.3]	166,455		171,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 168,000 円／㎡]

宝塚 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における宅地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,347,245	1,511,058	6,836,187	5,176,500	1,659,687	（　0.9715） 1,612,386	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	38,390,143 円　　　　（　 105,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宝塚 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	210.00	Ｗ2	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	367 ㎡	17.1 m x 21.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸あたり平均専用面積約５３㎡のファミリータイプの共同住宅８戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段等のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	210.00	100.0	210.00	1,536	322,560	1.0	322,560
							2.0	645,120
～

～

～

～

計		420.00	100.0	420.00		645,120		645,120
								1,290,240

⑨年額支払賃料	645,120 円　×　12ヶ月　＝　 7,741,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,741,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 417,072 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,924,368 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	645,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,129 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,290,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 416,748 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,347,245 円　　　　（　 22,745 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６１０５賃　　　　-1	1,414 ( 1,365)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,654	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,624 円/㎡　月額支払賃料（　 1,536 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０３１０５賃　　　　-4	1,468 ( 1,408)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,593
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宝塚 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	285,600 円	71,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	333,658 円	8,341,440　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 142,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 606,900 円	71,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,400 円	71,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,400 円	71,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,511,058 円　（　　　　　　 4,117 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,400,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 45 ％　＋　0.0804 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,176,500 円（　　　　　 14,105 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,347,245 円
②総費用	1,511,058 円
③純収益　①－②	6,836,187 円
④建物等に帰属する純収益	5,176,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,659,687 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,612,386 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,393 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,390,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
宝塚 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宝塚 -5

兵庫県

兵庫第１

氏名

不動産鑑定士　今川　健

TEL.

鑑定評価額

61,700,000 円

１㎡当たりの価格

168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宝塚市旭町２丁目５１番１｢旭町２－６－２７｣				②地積　(㎡)	367 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｓ3	一般住宅等の中に店舗も見られる住宅地域	南8m市道	水道、ガス、下水	清荒神 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 10 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北８ｍ市
道

交通

施設

清荒神駅南東方

700m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道背後の用途の多様性の認められる住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持す
るものと思料する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 168,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宝塚市及び隣接市の住宅地域のうち阪急沿線及びＪＲ沿線を中心とする圏域。需要者は同一需給圏内の居
住者が中心となるものと考えられる。最寄駅徒歩圏であり、周辺利便施設も比較的充実している住宅地域で安定的な需
要が認められ、用途の多様性も認められることから、地価は緩やかな上昇傾向で推移していると思料する。土地は規模
により総額にばらつきが認められるが、小規模画地では２～３千万円の価格帯が中心と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己居住目的の取引が主で、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。比準価格は適切に各要
因の比較を行った。一方、収益価格は、各種手順を適切に行った。市場参加者が収益性より居住の快適性・利便性等を
重視する傾向があることから、比準価格が最も市場に適合した、説得力のある価格と判断した。従って、実証性を有す
る比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宝塚 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 157,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[102.0]

100
[ 96.8]

[103.0]
100

168,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    166,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

宝塚市は阪神間のベッドタウンで人口、世帯
数ともに微減傾向にある。宝塚市の住宅地に
ついては引き合い状況等は概ね好調である。

一般住宅等の中に店舗等も見られる住宅地域
で、地域要因に大きな変動はない。地価は緩
やかな上昇基調で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

宝塚 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６１０５国 -25	宝塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m市道、中間画地		２中専 (60,150)
b	０６１０５国 -28	宝塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	１１１０５国 -45	宝塚市		建付地	（　）	ほぼ整形	東4m市道、南4m、準角地		１低専 (60,100)
d	０７１０５国 -42	宝塚市		更地	（　）	台形	北西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 162,011	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	162,821	100 [ 98.9]	164,632	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	170,000
b	(　 ) 166,582	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	162,539	100 [ 99.7]	163,028		168,000
c	(　 ) 139,336	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	131,982	100 [ 82.1]	160,758		166,000
d	(　 ) 126,422	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	126,801	100 [ 78.4]	161,736		167,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 168,000 円／㎡]

宝塚 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における宅地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,301,675	1,477,343	6,824,332	5,017,000	1,807,332	（　0.9715） 1,755,823	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	41,805,310 円　　　　（　 114,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宝塚 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	210.00	Ｗ2	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	367 ㎡	17.1 m x 21.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ８戸（平均専有面積約５３㎡）、駐車場５台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段等のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	210.00	100.0	210.00	1,527	320,670	1.0	320,670
							2.0	641,340
～

～

～

～

計		420.00	100.0	420.00		641,340		641,340
								1,282,680

⑨年額支払賃料	641,340 円　×　12ヶ月　＝　 7,696,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,696,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 414,804 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,881,276 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	641,340 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,093 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,282,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 414,306 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,301,675 円　　　　（　 22,620 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３１０５賃　　　　-4	1,468 ( 1,408)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,644	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,615 円/㎡　月額支払賃料（　 1,527 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０３１０５賃　　　　-6	1,570 ( 1,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,586
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宝塚 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	276,800 円	69,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	331,843 円	8,296,080　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 142,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 588,200 円	69,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,200 円	69,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,200 円	69,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,477,343 円　（　　　　　　 4,025 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 45 ％　＋　0.0804 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,017,000 円（　　　　　 13,670 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,301,675 円
②総費用	1,477,343 円
③純収益　①－②	6,824,332 円
④建物等に帰属する純収益	5,017,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,807,332 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,755,823 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,784 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,805,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,000 円／㎡）