別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宝塚 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -3 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　上原　卓志   TEL.

鑑定評価額 30,300,000 円  １㎡当たりの価格 242,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市野上２丁目３１０番３ ｢野上２－１－３７｣ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 県道背後の中規模一 般住宅等が見られる 住宅地域 北西4.8m市道 水道、ガス、下水 逆瀬川 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.4 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 逆瀬川駅西方 250m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は県道背後の中規模一般住宅等が見られる住宅地域であり、今後も現況の住環境を概ね維持すると予測 する。最寄駅への接近性や良好な住環境を反映して需要は安定的で、地価は微増基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    242,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急今津線沿線の宝塚市を概ね圏域とする住環境に優れた住宅地域である。需要者の中心は、市内二次 取得者層が多く、外部からの流入も見られる。駅接近等の利便性に優れ、住環境も良好であり、市内において住宅需要 は安定しており、地価は微増傾向にて推移している。近年では細分化された新築建売も見られ、標準地と同規模程度の 土地は３，０００万円前後、新築建売で５，０００万円台後半程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 県道背後の中規模一般住宅等が見られる住宅地域に存し、多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。標準地の地積及 び間口・奥行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸用住宅の建設が困難と判断したため、収益還元法の適 用は行わなかった。従って、居住の快適性が重視される住宅地域であるため、代表標準地との検討を踏まえつつ、実証 的な比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    204,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [ 84.8] [100.0] 100 243,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    238,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] これまで日銀による異次元の金融緩和等によ り不動産市況は支えられてきたが、他方、物 価や金利の上昇等による実体経済への影響に は注視を要する。 良好な住環境や利便性を反映して資産目的や 買い替え層等の需要にこれまで支えられ、需 給関係は概ね堅調に推移する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％