別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 西脇 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西脇 -5 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井本　季伸   TEL.

鑑定評価額 4,400,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西脇市西脇字平塚５５番５ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか事業 所も見られる住宅地 域 北西5.1m市道 水道、ガス、下水 新西脇 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    23 ｍ、西    45 ｍ、南    75 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 　５．１ｍ市道 交通 施設 新西脇駅北方 950m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか繊維産業の衰退により廃業した工場や事業所等が散見される混在地域。地域環境に大きな変動要 因はなく当面は現況を維持するものと予測するが、地縁者による需要が中心で地価は下落傾向が継続している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね西脇市及び隣接市町内の住宅地域と判断した。令和３年５月に西脇市役所が近くに移転したものの地 縁的選好性が依然強い旧市街地内にあり、需要者は地縁者にほぼ限定され圏外からの転入者は少ない。地場産業である 繊維産業の衰退や人口減少、少子高齢化の影響もあり周辺地域の衰退は進んでおり需要は弱い。事業所跡地などの取引 には個別的な諸事情が介在している場合も多く、市場での中心となる価格水準は見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅のほか事業所も見られる既成住宅地域でマンション等の収益物件は少なく、取引は自用目的が中心で土地価格 に見合った賃料水準の把握が困難であるため収益還元法の適用は断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、自 用目的で成約した取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額とした。なお、代表標準地との検討では、地域要 因格差が大きいものとなっているが妥当性を有するものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加東 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [191.0] [100.0] 100 23,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 繊維産業が衰退し経済に悪影響。繁華性の高 い市西部の商業地や住宅地に需要が集中し、 郊外は弱い。特に、住宅地は以前の水害を受 け安全性を重視。 繊維関連事業の廃業が散見される地域。住工 が混在する上に以前の水害の影響も残り、需 要者は地縁者にほぼ限定されるため価格水準 は低い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +95.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％