別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 西脇 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西脇 -1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井本　季伸   TEL.

鑑定評価額 5,020,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西脇市野村町字大日ノ上１２３６番５ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに営 業所等が見られる住 宅地域 東5m市道 水道、下水 西脇市 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道　　　　　　　 　 交通 施設 西脇市駅西方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏内にあり事業所も散見される混在地域で、画地規模が小さい住宅が多く街路条件も劣る。今後 も当該地域に影響を与えるような変動要因は見当たらず、地価は緩やかな下落傾向が続くものと判断される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね西脇市及び隣接市町の住宅地域。需要者は地縁的選好性のある地元居住者が大半で、圏外からの転入 者は少数である。主に卸売市場に関連する事業所が混在する雑多な地域で、閉塞感が見られる。さらに、少子高齢化や 地場産業の衰退も影響し需要は弱い。中心価格帯は、土地は１５０㎡程度で４５０万～５５０円万、新築戸建住宅で２ ，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。標準地は画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の建設が困 難であり、また戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域でもないため収益価格の試算は行わなかった。従って、代表標準地 との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加東 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [140.0] [101.0] 100 32,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 繊維産業が衰退し経済に悪影響。繁華性の高 い市西部の商業地や住宅地に需要が集中し、 郊外は弱い。特に、住宅地は以前の水害を受 け安全性を重視。 地域要因に格別の変動はない。卸売市場背後 の既成住宅地域で立地や街路状況から閉塞感 が見られる。近接する茜が丘での宅地供給が 多く需要は低調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％