別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 赤穂 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   赤穂 -12 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　横山　重紀   TEL.

鑑定評価額 2,430,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤穂市木津字久保３６５番６ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する既成住宅 地域 北東9m市道、背面道 水道、下水 坂越 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   110 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 坂越駅北方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく現状を維持するものと予測する。中心市街地 からやや離れた位置にあることから、地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は赤穂市及び隣接市町の郊外の住宅地域である。需要者は地元の居住者や地縁性のある個人に限定されがち で、圏外からの転入者は少ない。郊外の住宅地の需給の動向は、利便性に劣ることから需要は弱く、一方供給は中心部 への流出や相続に伴い空き家が増えるなど増加傾向にある。画地規模が様々であることや、地縁者間での個別事情も含 まれることがあるため、中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、農家住宅が混在する既成住宅地域であり、市街化調整区域に存し賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適 用を断念した。当該地域は地縁性を基礎とした自用のための取引が主勢で、典型的な市場参加者は代替不動産に係る取 引価格を指標として意思決定すると考えられる。比準価格は、市場性が反映された実証的で信頼性が高い価格であると 判断する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　赤穂 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,800 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [100.0] 100 [120.7] [101.0] 100 16,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化を背景に、住宅需要は利便 性が良好な地域に集中し、郊外の集落等は過 疎化が進むなどの事由から需要は先細りして いる。 集落的色彩の強い既成の住宅地域であり、地 域要因に大きな変動はないが、中心市街地か ら離れていることから、需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％