別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 赤穂 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   赤穂 -11 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.

鑑定評価額 3,140,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤穂市御崎字西町３３９番１外 ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 2:1 住宅 ＬＳ1 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 南東6.5m市道、背面道 水道、下水 播州赤穂 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　   7.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６．５ ｍ市道 交通 施設 播州赤穂駅南東方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動がないため、今後も現状のまま推移すると思料する。観光地に近いものの、地域内にその 影響はなく、需要もほとんどないため、地価は弱含みに推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は赤穂市及び周辺市町に位置する市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者や地 縁者にほぼ限定され、市外部からの転入者はほとんどなく、人口増加の傾向も見られない。法規制により建物の用途や 建築等に制限がある地域が多いため、需給いずれもが低調で、血縁や地縁に基づいた取引が中心となっている。また、 規模・形状等の個別性が強く、不均質な画地が多いことから、取引の中心となる価格帯は見出し難い状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の既成住宅地域であり、後述のとおり賃貸市場が未成熟で経済合理的な賃貸事業が成り立たない地域で あるため収益還元法の適用を断念した。価格形成要因から勘案すると標準地の属する地域は快適性を指標とする自己使 用目的の取引が支配的であり、類似地域においても信頼性を有する取引事例が得られた。よって、比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　赤穂 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,800 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [100.0] 100 [ 71.0] [103.0] 100 27,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で高齢化率も県平均を 上回っている。土地取引件数及び建築着工と もに直近では減少している。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％