別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 加古川 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 9-2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　櫻井　美津夫   TEL.

鑑定評価額 3,800,000,000 円  １㎡当たりの価格 34,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市野口町水足字新辻５６０番１外 ②地積 　(㎡) 109,402   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1.2:1 工場 大工場が存するバイ パスに近い工業地域 西7m市道、四方路 水道、ガス、下水 加古川 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   275 ｍ、西     0 ｍ、南   170 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 大規模工場用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 340.0 ｍ、奥行　約　　 275.0 ｍ、規模　　   100,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 加古川駅東方 2.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街地及びバイパスに近く、大規模工場が建ち並ぶ工業地域で、大半の画地が有効利用されている。 新たに企業等が進出する余地は殆どなく、当面は現状を維持しつつ、地価は堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 大規模工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加古川市を含む東播磨を中心に、兵庫県南部の各市町に形成された工業地域の広域にわたる。需要者は総 額等から資本力を有した大手法人に概ね限定され、立地や規模等によっては流通業務関連の投資法人からも引き合いが ある。圏内の工業団地等では募集区画が殆どなくなり、需給が逼迫しているため、需要の鉾先は周辺の他圏域へと拡散 しつつある。散見される取引の規模や事情は様々であるため、売買の中心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用を主体とする大工場が多い地域であり、賃貸市場が形成されておらず、収益価格の試算はできなかった。従って、 代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例の価格と比較して求められた比準価格をも って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,900 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [136.4] [100.0] 100 34,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響による生活 様式の変化に伴いｅコマースの拡大が顕著で 、流通関連を中心に圏内の工業地への需要が 拡大している。 市街地に近接して大規模な工場等が立地して おり、バイパスや幹線道路へのアクセスも良 好で、底堅い需要に支えられている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％