鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

加古川 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ５０５国 -22	加古川市		更地	（　）	不整形	南西13m国道、中間画地		１住居 (60,200)
b	ＫＹ５０５Ｙ -65	加古川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東17.5m国道、中間画地		工業 (60,200)
c	ＳＲ５０５Ｙ -46	加古川市		更地	（　）	ほぼ台形	北東18m市道、南西5m、二方路		２中専 (70,200)
d	ＫＹ５０５国 -50	加古川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16.1m市道、北東6m、北西6m、三方路		２住居 (70,200)
e	ＳＳ５０５国 -24	加古川市		更地	（　）	ほぼ整形	北東11m国道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,332	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	75,358	100 [ 65.0]	115,935	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 82,617	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,617	100 [ 65.0]	127,103		127,000
c	(　 ) 76,308	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 89.0]	87,025	100 [ 75.2]	115,725		116,000
d	(　 ) 126,979	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	121,537	100 [ 100.7]	120,692		121,000
e	(　 ) 72,086	100 [ 80.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,378	100 [ 76.4]	118,296		118,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	関係者間取引	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -25.0
e	関係者間取引	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

加古川 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,899,858	4,338,021	14,561,837	9,856,800	4,705,037	（　0.9519） 4,478,725	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	99,527,222 円　　　　（　 65,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ2	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,528 ㎡	58.7 m x 27.5 m	前面道路：国道　 12.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し、２階部分貸しを想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	85.0	340.00	2,669	907,460	5.0	4,537,300
							3.0	2,722,380
2～ 2	店舗	400.00	85.0	340.00	1,950	663,000	5.0	3,315,000
							3.0	1,989,000
～

～

～

計		800.00	85.0	680.00		1,570,460		7,852,300
								4,711,380

⑨年額支払賃料	1,570,460 円　×　12ヶ月　＝　 18,845,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,845,520 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 942,276 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,903,244 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,852,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 74,597 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,711,380 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 922,017 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,899,858 円　　　　（　 12,369 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＹ５０５賃　　　　-1	1,612 ( 1,552)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 63.0]	100 [100.0]	2,843	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,818 円/㎡　月額支払賃料（　 2,669 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＮＹ５０５賃　　　　-4	2,492 ( 2,432)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,792
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加古川 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	592,000 円	148,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	753,821 円	18,845,520　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,438,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,258,000 円	148,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,338,021 円　（　　　　　　 2,839 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	148,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,856,800 円（　　　　　 6,451 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,899,858 円
②総費用	4,338,021 円
③純収益　①－②	14,561,837 円
④建物等に帰属する純収益	9,856,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,705,037 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,478,725 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,931 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,527,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
加古川 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加古川 5-9

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　境　めぐみ

TEL.

鑑定評価額

176,000,000 円

１㎡当たりの価格

115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	90,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加古川市野口町野口字駅ノ池１１９番５外				②地積　(㎡)	1,528 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	2:1	店舗Ｓ2	中小規模の店舗等が多い路線商業地域	北東12.4m国道	水道、ガス、下水	東加古川 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 130 ｍ、南 110 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２．４ｍ国道

交通

施設

東加古川駅北西方

1.5km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに、各種ロードサイド型店舗が建ち並ぶ路線商業地域であり、顧客獲得能力は高い。今後も現状のまま
推移していくものと予測する。地価は強含みで推移している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 117,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 66,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は加古川市及隣接市町における路線商業地域である。需要者の中心は圏域内の事業者のほか、広域展開する
事業者等である。加古川市を代表する路線商業地域の一つで顧客獲得能力は高く一定の出店需要は認められる。事業用
地の取引価格は個別的要因により様々であり、需要の中心となる価格帯を指摘するのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗、営業所等の自用目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。一方
、標準地の所在する地域内には賃貸物件も見られるが、ロードサイド店舗等の低層建物が中心で、容積率を消化した中
層ビル等は少なく、土地価格に見合う賃貸市場は形成されていない。従って比準価格を重視し、収益価格を関連付け、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　加古川 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 124,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[108.3]

[100.0]
100

114,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

加古川市における商業地の需要は比較的安定
している。昨今の資材価格の高騰をはじめと
する物価の動向に注視が必要である。

国道２号線沿いの加古川市を代表する路線商
業地域の一つで、地価は上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

加古川 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＹ５０５国 -50	加古川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16.1m市道、北東6m、北西6m、三方路		２住居 (70,200)
b	ＫＹ５０５国 -57	加古川市		建付地	（　）	不整形	南西16m市道、北西7.5m、角地		１住居 (70,200)
c	ＫＴ５０５Ｙ -89	加古川市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東10m市道、北西4m、南西4m、三方路		２中専 (60,200)
d	ＳＳ５０５国 -25	加古川市		更地	（　）	ほぼ整形	南9m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,979	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	121,537	100 [ 102.6]	118,457	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	118,000
b	(　 ) 135,171	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	144,898	100 [ 123.9]	116,948		117,000
c	(　 ) 91,019	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	88,368	100 [ 76.3]	115,817		116,000
d	(　 ) 99,286	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	96,394	100 [ 82.7]	116,559		117,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 117,000 円／㎡]

加古川 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,018,519	4,342,754	14,675,765	9,856,800	4,818,965	（　0.9519） 4,587,173	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	101,937,178 円　　　　（　 66,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ2	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,528 ㎡	58.7 m x 27.5 m	前面道路：国道　 12.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２階は店舗の部分貸し。専有面積６０～１００㎡程度

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	85.0	340.00	2,650	901,000	5.0	4,505,000
							3.0	2,703,000
2～ 2	店舗	400.00	85.0	340.00	1,998	679,320	5.0	3,396,600
							3.0	2,037,960
～

～

～

計		800.00	85.0	680.00		1,580,320		7,901,600
								4,740,960

⑨年額支払賃料	1,580,320 円　×　12ヶ月　＝　 18,963,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り金により十分に担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,963,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 948,192 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,015,648 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,901,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 75,065 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,740,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 927,806 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,018,519 円　　　　（　 12,447 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴ５０５賃Ｙ　　　　-8	2,896 ( 2,795)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,862	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,797 円/㎡　月額支払賃料（　 2,650 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＹ５０５賃Ｙ　　　　-14	2,615 ( 2,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,732
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加古川 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	592,000 円	148,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	758,554 円	18,963,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,438,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,258,000 円	148,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,342,754 円　（　　　　　　 2,842 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	148,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,856,800 円（　　　　　 6,451 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,018,519 円
②総費用	4,342,754 円
③純収益　①－②	14,675,765 円
④建物等に帰属する純収益	9,856,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,818,965 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,587,173 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,002 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,937,178 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,700 円／㎡）