鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

加古川 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＲ５０５Ｙ -50	加古川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m市道、中間画地		商業 (90,270)
b	ＫＹ５０５国 -61	加古川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東20m県道、南西6m、角地		近商 (100,300)
c	ＫＹ５０５Ｙ -85	加古川市		建付地	（　）	不整形	北9.3m市道、中間画地		近商 (80,300)
d	ＭＭ４０５国 -7	明石市		建付地	（　）	不整形	南西14m国道、中間画地		準住居 (60,200)
e	ＫＹ５０５Ｙ -78	加古郡播磨町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m県道、南東5m、二方路		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,409	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	138,172	100 [ 99.9]	138,310	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	138,000
b	(　 ) 165,925	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	158,656	100 [ 117.6]	134,912		135,000
c	(　 ) 78,577	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	88,967	100 [ 71.4]	124,604		125,000
d	(　 ) 111,828	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	119,833	100 [ 102.9]	116,456		116,000
e	(　 ) 106,364	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	104,278	100 [ 79.0]	131,997		132,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 127,000 円／㎡]

加古川 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,171,792	5,226,007	17,945,785	16,514,900	1,430,885	（　0.9504） 1,359,913	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	30,220,289 円　　　　（　 87,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	258.63	Ｓ4	1,034.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	347 ㎡	13.0 m x 26.7 m	前面道路：市道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗の部分貸し、２～４Ｆは事務所の部分貸しを想定。

⑦有効率　 76.8 ％
の理由

周辺の類似建物の有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	258.63	81.6	211.04	3,442	726,400	5.0	3,632,000
							3.0	2,179,200
2～ 4	事務所	258.63	75.2	194.49	2,055	399,677	5.0	1,998,385
							3.0	1,199,031
～

～

～

計		1,034.52	76.8	794.51		1,925,431		9,627,155
								5,776,293

⑨年額支払賃料	1,925,431 円　×　12ヶ月　＝　 23,105,172 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 794.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,105,172 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,155,259 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,949,913 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,627,155 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 91,458 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,776,293 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,130,421 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,171,792 円　　　　（　 66,777 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴ５０５賃Ｙ　　　　-8	2,896 ( 2,795)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,798	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,634 円/㎡　月額支払賃料（　 3,442 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＹ５０５賃Ｙ　　　　-14	2,615 ( 2,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,725
c	ＮＹ５０５賃　　　　-3	2,889 ( 2,793)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,379

加古川 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,434,000 円	239,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	924,207 円	23,105,172　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 358,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,031,500 円	239,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	239,000 円	239,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	239,000 円	239,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,226,007 円　（　　　　　　 15,061 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	239,000,000 円	設計監理料率　 222,000 円／㎡　×　 1,034.52 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,514,900 円（　　　　　 47,593 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,171,792 円
②総費用	5,226,007 円
③純収益　①－②	17,945,785 円
④建物等に帰属する純収益	16,514,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,430,885 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,359,913 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,919 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,220,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
加古川 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加古川 5-4

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　岡本　朋美

TEL.

鑑定評価額

43,000,000 円

１㎡当たりの価格

124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	99,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加古川市平岡町新在家字弐丁目２６５番２				②地積　(㎡)	347 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）
	1:2	店舗ＲＣ3	飲食店、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北東7.8m市道	水道、ガス、下水	東加古川 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 35 ｍ、南 75 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．８ｍ市道

交通

施設

東加古川駅南方

130m

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

東加古川駅前に存する飲食店舗等が多い商業地にあって、地域要因に特筆すべき大きな変動は見当たらないが、
ウィズコロナ政策の下、繁華性は徐々に回復しつつあり、当面は地価は安定的な横ばいで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 86,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は加古川市及び周辺市町の中心市街地の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する事業者・
法人等が主体となっている。近隣地域は東加古川駅に近接する飲食店舗が多い商業地で、一時はコロナ禍の影響を受け
繁華性が低下したが、ウィズコロナ政策の規制緩和により徐々に客足が戻りつつある。なお、同一需給圏内における取
引は、規模・業種・立地条件等によって価格水準がまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、近時の同一需給圏内の市場実態を良く反映しており信頼度が高い。収益価格は、最有効使用に基づく想定
収益から求めており理論的であるが、賃貸借契約の個別性により、価格形成の指標となり得る賃貸事例の収集がやや困
難で、比準価格に比べると実証性・客観性に劣る。以上より、規範性の高い比準価格を標準に、検証手段となり得る収
益価格とも比較考量を行いこれを参酌して、周辺公示地・基準地価格とのバランスも考慮して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    124,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　加古川（県） 5-3           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    124,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

立地条件の優れる商業地の需要は概ね安定的
であるが、既存の商店街や繁華性の劣る地域
はマンションや住宅用地への転換の動きも見
られる。

ウィズコロナ政策による規制緩和から、地域
は徐々に活気を取り戻しつつあり地価は下げ
止まり傾向が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

加古川 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＳ５０５国 -18	加古川市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	ＳＲ５０５Ｙ -50	加古川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m市道、中間画地		商業 (90,270)
c	ＫＹ５０５国 -57	加古川市		建付地	（　）	不整形	南西16m市道、北西7.5m、角地		１住居 (70,200)
d	ＳＳ５０５国 -24	加古川市		更地	（　）	ほぼ整形	北東11m国道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,436	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	73,436	100 [ 61.3]	119,798	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	120,000
b	(　 ) 134,409	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	138,172	100 [ 106.1]	130,228		130,000
c	(　 ) 135,171	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	144,898	100 [ 115.0]	125,998		126,000
d	(　 ) 72,086	100 [ 80.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,378	100 [ 67.6]	133,695		134,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	関係者間取引	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
d	関係者間取引	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

加古川 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,962,342	5,300,253	17,662,089	16,250,400	1,411,689	（　0.9519） 1,343,787	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	29,861,933 円　　　　（　 86,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	258.63	Ｓ4	1,034.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	347 ㎡	13.0 m x 26.7 m	前面道路：市道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階…店舗の部分貸し、２～４階…事務所の部分貸し

⑦有効率　 76.8 ％
の理由

共用部分を考慮した標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	258.63	81.6	211.04	3,401	717,747	5.0	3,588,735
							3.0	2,153,241
2～ 4	事務所	258.63	75.2	194.49	2,040	396,760	5.0	1,983,800
							3.0	1,190,280
～

～

～

計		1,034.52	76.8	794.51		1,908,027		9,540,135
								5,724,081

⑨年額支払賃料	1,908,027 円　×　12ヶ月　＝　 22,896,324 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 794.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上不要。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,896,324 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,144,816 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,751,508 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,540,135 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 90,631 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,724,081 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,120,203 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,962,342 円　　　　（　 66,174 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴ５０５賃Ｙ　　　　-8	2,896 ( 2,795)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.8]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,711	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,590 円/㎡　月額支払賃料（　 3,401 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＹ５０５賃Ｙ　　　　-14	2,615 ( 2,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.3]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,744
c	ＯＲ５０５賃Ｙ　　　　-11	2,191 ( 2,116)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.8]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	3,315

加古川 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,464,000 円	244,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	915,853 円	22,896,324　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 358,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,074,000 円	244,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	244,000 円	244,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	244,000 円	244,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,300,253 円　（　　　　　　 15,275 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	244,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,034.52 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,250,400 円（　　　　　 46,831 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,962,342 円
②総費用	5,300,253 円
③純収益　①－②	17,662,089 円
④建物等に帰属する純収益	16,250,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,411,689 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,343,787 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,873 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,861,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,100 円／㎡）