鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

加古川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＴ５０５Ｙ -70	加古川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東20m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	ＡＨ６０５国 -15	姫路市		建付地	（　）	長方形	西30m県道、北5m、角地		準工 (70,200)
c	ＴＣ６０５国 -11	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	ＮＨ４０５国 -23	明石市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.5m市道、中間画地		商業 (100,390)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 265,211	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	267,598	100 [ 102.5]	261,071	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	274,000
b	(　 ) 215,924	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 97.0]	100 [ 103.0]	216,983	100 [ 82.3]	263,649		277,000
c	(　 ) 211,795	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	194,851	100 [ 75.3]	258,766		272,000
d	(　 ) 243,605	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	247,015	100 [ 96.4]	256,240		269,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 274,000 円／㎡]

加古川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地内に存し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	70,602,209	15,742,969	54,859,240	47,402,600	7,456,640	（　0.9504） 7,086,791	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	157,484,244 円　　　　（　 218,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	580.58	Ｓ5	2,902.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	723 ㎡	31.5 m x 25.0 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗の部分貸し、３階以上は事務所の部分貸し（平均約１６０㎡）を想定した。

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

共用部分を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	580.58	83.2	482.78	3,568	1,722,559	5.0	8,612,795
							3.0	5,167,677
2～ 2	店舗	580.58	82.1	476.38	2,600	1,238,588	5.0	6,192,940
							3.0	3,715,764
3～ 5	事務所	580.58	87.3	507.06	1,910	968,485	5.0	4,842,425
							3.0	2,905,455
～

～

計		2,902.90	85.4	2,480.34		5,866,602		29,333,010
								17,599,806

⑨年額支払賃料	5,866,602 円　×　12ヶ月　＝　 70,399,224 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,480.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預かり金により十分に担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	70,399,224 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,519,961 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	66,879,263 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,333,010 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 278,664 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 17,599,806 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 3,444,282 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	70,602,209 円　　　　（　 97,652 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＹ５０５賃　　　　-4	2,492 ( 2,432)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	3,858	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,767 円/㎡　月額支払賃料（　 3,568 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＹ５０５賃Ｙ　　　　-13	2,082 ( 2,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 82.0]	100 [ 80.0]	3,734
c	ＫＹ５０５賃Ｙ　　　　-16	1,639 ( 1,569)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 65.0]	100 [ 80.0]	3,708

加古川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,116,000 円	686,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,815,969 円	70,399,224　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,608,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,831,000 円	686,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	686,000 円	686,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	686,000 円	686,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,742,969 円　（　　　　　　 21,775 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	686,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 2,902.90 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	47,402,600 円（　　　　　 65,564 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	70,602,209 円
②総費用	15,742,969 円
③純収益　①－②	54,859,240 円
④建物等に帰属する純収益	47,402,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,456,640 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,086,791 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,802 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,484,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
加古川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加古川 5-1

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　櫻井　美津夫

TEL.

鑑定評価額

195,000,000 円

１㎡当たりの価格

270,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加古川市加古川町溝之口７００番				②地積　(㎡)	723 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1.2:1	店舗兼事務所Ｓ6	中層の店舗、事務所が多い駅前の商業地域	北西36m県道、北東側道	水道、ガス、下水	加古川 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 40 ｍ、南 75 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ県道

交通

施設

加古川駅南方

170m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅南側の熟成した商業地域で、建替事業等による新陳代謝が徐々に進む中、マンションやホテル用地としての需
要に支えられてきた。今後はアフターコロナを見据えた事務所需要や顧客の動向等に留意する必要がある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 274,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 218,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は加古川市を中心に、近隣市町内の鉄道各駅周辺に形成された商業地域にわたる。需要者は地元に地縁のあ
る法人や事業主が中心であるが、立地や画地規模等によっては全国展開する企業や開発業者等からの需要も見受けられ
る。各駅徒歩圏内の商業地は容積率が十分にあり、分譲マンション素地やホテル用地としての需要が根強い。なお、商
業地は取引自体が少ないうえに、取引の規模や事情等も様々であり、売買の中心価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、駅周辺の商業地域であり、貸店舗や貸事務所等も見られるが、賃貸市場が十分に成熟していないため、明
確な賃料水準や空室率等の把握及び予測が困難である。また、取引動機は投資目的よりも自己使用又は開発目的である
ことが多く、収益性を最も重視して価格形成がなされているとまでは言えない。従って、このような市場の特性に応じ
、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　加古川 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 332,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[105.0]

100
[124.6]

[105.0]
100

270,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    267,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各種支援金や助成金等により、新型コロナウ
イルス感染症の影響は少なく、市内の商況は
比較的安定しているが、今後の動向には留意
が必要である。

加古川駅周辺では新規のマンション開発事業
が継続して見られるほか、ホテルの進出等も
あり、広域から幅広い需要が期待できる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

加古川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＭ５０５国 -12	加古川市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西14m市道、北東9m、角地		準工 (70,200)
b	ＩＴ５０５Ｙ -70	加古川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東20m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	ＮＹ５０５国 -49	加古川市		更地	（　）	不整形	西22m県道、南西6m、北西4.7m、北東2m、四方路		近商 (90,300)
d	ＭＭ５０５国 -17	加古川市		更地	（　）	ほぼ整形	北西8m市道、南西6m、角地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 276,024	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	269,056	100 [ 102.6]	262,238	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	275,000
b	(　 ) 265,211	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	267,598	100 [ 104.1]	257,059		270,000
c	(　 ) 237,945	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	240,329	100 [ 89.8]	267,627		281,000
d	(　 ) 167,683	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	160,017	100 [ 61.9]	258,509		271,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 274,000 円／㎡]

加古川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存するため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	70,803,342	15,783,891	55,019,451	47,540,800	7,478,651	（　0.9504） 7,107,710	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	157,949,111 円　　　　（　 218,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	580.58	Ｓ5	2,902.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	723 ㎡	31.5 m x 25.0 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２Ｆ店舗、３～５Ｆ事務所、各階部分貸し（平均１６０㎡）を想定。

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

周辺の類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	580.58	83.2	482.78	3,510	1,694,558	5.0	8,472,790
							3.0	5,083,674
2～ 2	店舗	580.58	82.1	476.38	2,630	1,252,879	5.0	6,264,395
							3.0	3,758,637
3～ 5	事務所	580.58	87.3	507.06	1,930	978,626	5.0	4,893,130
							3.0	2,935,878
～

～

計		2,902.90	85.4	2,480.34		5,883,315		29,416,575
								17,649,945

⑨年額支払賃料	5,883,315 円　×　12ヶ月　＝　 70,599,780 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,480.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	70,599,780 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,529,989 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	67,069,791 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,416,575 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 279,457 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 17,649,945 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 3,454,094 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	70,803,342 円　　　　（　 97,930 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＹ５０５賃　　　　-4	2,492 ( 2,432)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	3,711	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,705 円/㎡　月額支払賃料（　 3,510 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＹ５０５賃Ｙ　　　　-14	2,615 ( 2,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,691
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加古川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,128,000 円	688,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,823,991 円	70,599,780　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,607,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,848,000 円	688,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	688,000 円	688,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	688,000 円	688,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,783,891 円　（　　　　　　 21,831 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	688,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 2,902.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	47,540,800 円（　　　　　 65,755 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	70,803,342 円
②総費用	15,783,891 円
③純収益　①－②	55,019,451 円
④建物等に帰属する純収益	47,540,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,478,651 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,107,710 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,831 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,949,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218,000 円／㎡）